Résidence étudiante et renouvellement du bail commercial

L’investissement locatif défiscalisé en résidence étudiante repose sur un bail commercial.

Le bail commercial en résidence étudiante est censé offrir un rendement élevé accompagné d’une exonération fiscale intéressante. Qu’en est-il au moment de l’arrivée du terme du premier bail de 9 ans ? L’exploitant, le locataire commercial, en profite souvent pour proposer un nouveau bail avec un loyer à la baisse. L’argument majeur de l’exploitant est la poursuite d’une forme de statu quo quant à la gestion de la résidence étudiante et des charges de copropriété. Les bailleurs sont déchargés de la gestion, ce qui les encourage parfois à accepter des baisses de loyers drastiques. Or, depuis la loi Pinel, les charges de copropriété doivent de toute manière être réglées par les bailleurs.

Principe du renouvellement

EN BREF

1. Proposition de nouveau loyer à la baisse
2. Expertise judiciaire proposant un calcul pour l’indemnité d’éviction
3. Accord amiable éventuel sur la base de la proposition de loyer de l’expert judiciaire
4. Le Juge des loyers fixe le nouveau loyer commercial

Les différentes étapes du renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial obéit à un certain formalisme. Il n’est pas tacite et s’il n’y a pas formellement de renouvellement, le contrat de bail se poursuit simplement, sur les bases du bail initial. C’est donc l’ancien bail qui se poursuit et non un nouveau bail qui produit ses effets. Le Juge des loyers fixe le loyer du nouveau bail, si l’exploitant souhaite le renouvellement du contrat de bail, bien souvent avec de nombreuses coupes de loyers à l’appui et que le bailleur – propriétaire ne souhaite pas modifier les modalités du contrat. Un mémoire est envoyé au bailleur avec en règle générale un rapport d’expertise amiable pour fonder sa demande. Ce rapport est souvent partial et en faveur exclusive des intérêts du locataire exploitant. Il ne faut pas donner trop de crédit à ses rapports de commande. L’exploitant ou le bailleur peuvent saisir le Juge des loyers et demander la nomination d’un expert judiciaire. L’expert judiciaire visite la résidence et calcul la valeur locative (le nouveau loyer). Ils emploient chacun des méthodes différentes et des modalités de calcul différentes, basé notamment sur les marges brutes et le chiffre d’affaires (coûts et recettes). La méthode hôtelière, même adaptée au résidence étudiante, est défavorable au bailleur propriétaire. Il est beaucoup plus juste de considérer l’exploitant de la résidence étudiante comme un administrateur de biens immobiliers. Le Juge des loyers décide du montant du nouveau loyer en se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire. Le propriétaire a néanmoins la possibilité si la révision vers le bas des loyers ne l’agrée pas, de changer d’avis et d’opter pour le paiement de l’indemnité d’éviction.

Conséquences du non-renouvellement différente selon l’auteur

Si le locataire souhaite simplement mettre fin au contrat, il le signifie formellement et les obligations cessent de part et d’autre.

Paiement par le bailleur d’une indemnité d’éviction

Si le bailleur décide de ne pas renouveler le contrat de bail commercial, il est tenu de verser à l’exploitant, une indemnité d’éviction. Celle-ci est destinée à compenser son prétendu préjudice, alors même que la résidence n’est pas remplie à 100 % et qu’un appartement ne changera rien à son chiffre d’affaire. Un arrêt de la Cour de Cassation a décidé que le montant de l’indemnité sera calculé sur la partie du fonds de commerce que représentent les appartements dont les baux ne sont pas renouvelés.

Comment le bailleur peut-il échapper à l’indemnité d’éviction ?

Clause de renonciation à l’indemnité d’éviction

Si l’exploitant de la résidence étudiante s’est désisté de son droit d’éviction expressément, APRES la signature du contrat de bail commercial initial, le propriétaire n’est plus tenu au versement d’une indemnité d’éviction.

Faute grave justifiant l’absence d’indemnité d’éviction

Dans le cas où l’exploitant – locataire ne remplit pas ses obligations contractuelles, le non-renouvellement du bail commercial ne s’accompagnera pas de versement d’une indemnité d’éviction. Toutefois, ces manquements doivent revêtir une certaine gravité. La loi parle d’un motif grave et légitime. Les tribunaux exigent des fautes particulièrement graves et refusent régulièrement de l’appliquer à des violations pourtant répétées du bail commercial. Le contrat de bail commercial de résidence étudiante a une particularité au niveau de la répartition des charges. En effet, la grosse majorité d’entre elles incombe à l’exploitant. Ainsi, le non entretien du bien mis en location serait plus aisément mis en avant comme manquement contractuel grave. Le propriétaire doit clairement énoncer ces motifs graves dans la décision de non-renouvellement qui sera notifiée à l’exploitant. Un cas typique est celui de la cession faite sans l’accord du bailleur alors qu’une clause du contrat le prévoyait. Le retard systématique de paiement des loyers a parfois été considéré comme motif grave par la jurisprudence.

Autre cas, celui où le bien immobilier est déclaré insalubre par décision préfectorale, aucune indemnité d’éviction ne peut être exigée. Si l’immeuble est reconstruit, aucune obligation d’y replacer le bailleur n’incombe au propriétaire. Et enfin, les violences physiques ou verbales constituent aussi le fondement au non-paiement de l’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement par le bailleur. Le fait de louer à des non étudiants peut être un grave et légitime de ne pas payer d’indemnité d’éviction au bailleur propriétaire.