Résidence de service : Piège des loyers trop élevés
De nombreuses opérations de défiscalisation proposent des loyers trop élevés par rapport au marché locatif de la ville du bien. Il existe des risques de faillite du locataire ou de nombreux loyers impayés dus au mauvais remplissage de la résidence de service/étudiante/seniors/tourisme.
Le piège à éviter : le loyer de la résidence de service trop élevé pour la ville
Un loyer trop élevé fait fuir les locataires potentiels des résidences de service/étudiante/seniors/tourisme
Il est conseillé de prêter attention au prix du marché avant de proposer un loyer. Les promoteurs avancent l’argument de la propriété de la résidence principale pour justifier le prix des résidences pour séniors. En effet, cette résidence est souvent vendue pour financer le séjour et les aides touchées par les résidents, comme les APL ou l’allocation personnalisée d’autonomie APA. Au loyer mensuel viennent s’ajouter les charges locatives souvent élevées. Par exemple : l’eau, l’électricité, les parties communes … Les prix des loyers sont très variables selon la ville de France (ex : 760 euros au Mans, 950 à Tours, 1780 à Arcachon etc.)
Etudier le marché locatif de la ville AVANT d’acheter en résidence de service/étudiante/seniors/tourisme
L’investisseur en résidence de service n’a en règle générale aucune prise sur le montant du loyer facturé au client final par son locataire commercial. Or, si les charges sont trop élevées et que le modèle économique imaginé par le promoteur et le locataire commercial est déficitaire, c’est le bailleur commercial qui en souffre. Investir dans une résidence de service reste un investissement immobilier et non un placement financier sans risque. Les avantages fiscaux sont souvent utilisés par les commerciaux du promoteur pour le faire oublier au futur acquéreur.
Conséquences des loyers et charges trop élevés et du mauvais modèle économique
Le locataire commercial fait pression sur le bailleur individuel en ne payant plus son loyer pour obtenir par la force une baisse de loyer.
La faillite du locataire commercial de la résidence de service
La société exploitante qui a signé le bail commercial se met parfois en faillite (redressement et liquidation judiciaire). (ex: Transmontagne, Sun Valley, Quiétude Evasion, Résitel ou Soderev du groupe Lagrange du groupe Lagrange).
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