Validité du congé en résidence de tourisme quel que soit le règlement de copropriété

Un exploitant de résidence de tourisme ne saurait prétendre que les congés de bailleurs sont invalides pour une prétendue violation du règlement de copropriété.

a) Le droit absolu du bailleur de refuser le renouvellement du bail

L’article L 145-14 du code de commerce dispose :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

La note 1 de doctrine sous l’article L 145-14 du code de commerce édition Litec précise :

« I – REFUS DE RENOUVELLEMENT ET INDEMNITÉ D’ÉVICTION
1) Principe du droit pour le bailleur de refuser le renouvellement.
Ce texte est l’expression de la conception française de la propriété commerciale. Il affirme le droit absolu du bailleur de refuser le renouvellement du bail à condition de payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
• Cass. 3e civ., 25 nov. 2009, n° 08-21.029 ; JurisData n°2009-050452 ; Bull. civ. III, n° 263 ; Loyers et copr. 2010, comm. 109, obs. E. C. Le bailleur n’a pas à justifier son refus ; il lui suffit de proposer le paiement d’une indemnité d’éviction.
• Cass. com., 19 nov. 1957 : Bull. civ. III, n° 815.”, note 1 sous l’article L 145-14, code civil, Litec, p. 562

(note 1 sous l’article L 145-14, code civil, Litec, p. 562)

La doctrine en matière de baux commerciaux souligne ce principe intangible depuis plusieurs décennies :

« Section 1 – Refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’éviction
1275. Le droit du bailleur de refuser le renouvellement est intangible (4044), et ce droit peut être exercé même après une offre de renouvellement par le preneur.
Ce droit, prévu par l’article L. 145-57, aussi longtemps qu’aucun nouveau bail n’est conclu, est une action tendant à parfaire le droit de propriété avec la volonté du législateur de protéger le locataire commerçant. Le bailleur doit indemniser le locataire du préjudice subi.
(4044), Cass. Com., 9 juillet 1969, JCP G 1969, IV, p. 230

(Traité des baux commerciaux, Jean-Pierre Blatter, 7e édition, p. 762)

« Ainsi, la simple référence à l’ article 8 du décret du 30 septembre 1953 ( C. com., art. L. 145-14 ) est suffisante pour motiver un tel congé puisque, suivant le principe posé par ce texte, le propriétaire a le droit absolu de refuser le renouvellement du bail, à charge pour lui de payer une indemnité d’éviction (CA Paris, 29 juin 1957 : JCP N 1957, II, 10288 . – T. civ. Lille, 18 déc. 1954 : Rev. loyers 1955, p. 405 ). »

JurisClasseur Bail à loyer – Encyclopédies – Fasc. 1280 : BAIL COMMERCIAL. – Fin du bail. – Congé

« Ce terme de propriété commerciale est techniquement impropre car :
d’une part le locataire n’a pas un droit réel sur l’immeuble ; toutefois sa situation est stable en raison de l’indemnité d’éviction qui peut atteindre un montant suffisamment dissuasif pour que le bailleur accepte le renouvellement (Y. Guyon, Droit des affaires, t. 1 : 10e éd., 648) ;
d’autre part, ce droit n’ est pas absolu. En effet, selon l’ article L. 145-14 du Code de commerce ( D. n° 53-960, 30 sept. 1953, art. 8 ancien ), le bailleur peut refuser le renouvellement du bail . Toutefois, en dehors des exceptions prévues à l’ article L. 145-17 du Code de commerce (V. JCl. Bail à loyer, fasc. 1350), le bailleur doit payer une indemnité d’éviction (V. JCl. Bail à loyer, fasc. 1370. – Cass. com., 14 nov. 1962 : Bull. civ. III, n° 448 ). La Cour de cassation a affirmé que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d’un bail venu à expiration en payant une indemnité d’éviction (JurisData n° 2009-050452 ; Loyers et copr. 2010, comm. 109). »

JurisClasseur Bail à loyer – Encyclopédies – Fasc. 1320 : BAIL COMMERCIAL. – Renouvellement. – Conditions du droit au renouvellement

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 25 novembre 2009 commenté par la doctrine :
« la Cour de cassation qui rappelle à juste titre que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d’un bail venu à expiration en payant une indemnité d’éviction. »

Bail commercial – Le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d’un bail venu à expiration en payant une indemnité d’éviction, Emmanuelle CHAVANCE, Cass. 3e civ., 25 nov. 2009, n° 08-21.029, FS-P+B, SARL Richard Lenoir Invest c/ Sté Ma Le Welcome (pourvoi c/ CA Paris, 16e ch., sept. 2008) : JurisData n° 2009-050452

En conséquence, l’exploitant ne saurait remettre en cause le droit absolu et intangible des bailleurs à délivrer congé.

En tout état de cause, le règlement de copropriété ne cantonne pas l’immeuble à une destination exclusive de résidence de tourisme, comme l’affirme à tort l’ancien preneur.

b) L’absence de violation du règlement de copropriété

D’une part, le preneur ne saurait interdire au bailleur de donner congé et d’autre part, le règlement de copropriété peut être modifié, si besoin était, par un simple vote de l’assemblée générale des copropriétaires et non du preneur, qui n’a pas de droit de vote.

Un congé donné par un bailleur n’empêche pas l’exploitation sous forme de résidence de tourisme du reste de la résidence.

Le droit de propriété du bailleur est protégé par l’ordre public, lequel s’impose à une clause contraire du règlement de copropriété.

L’interdiction de donner congé reviendrait à imposer un engagement perpétuel aux bailleurs, ce qui serait contraire à l’ordre public du statut des baux commerciaux et à la protection du droit de propriété.

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