La cour d’appel de Rennes condamne l’exploitant HMC à payer l’intégralité des loyers impayés

Par un arrêt du 13 mai 2026, la cour d’appel de Rennes a infirmé une ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Quimper et a condamné la société HMC, exploitante d’une résidence de tourisme, à verser aux propriétaires bailleurs une provision correspondant à l’intégralité des loyers impayés pendant les années 2020 et 2021. Cette décision s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence désormais largement établie concernant les conséquences de la crise sanitaire sur les baux commerciaux des résidences de tourisme.

L’affaire concernait plusieurs investisseurs propriétaires de logements dans une résidence de tourisme exploitée par la société HMC. À la suite de la pandémie de Covid-19 et des mesures gouvernementales de restriction des déplacements, l’exploitant avait annoncé dès juillet 2020 qu’il ne réglerait que 50 % des loyers dus au titre du premier semestre 2020. Les bailleurs ont alors subi pendant plusieurs années des retenues de loyers qu’ils considéraient injustifiées.

Après plusieurs démarches amiables demeurées infructueuses, les propriétaires ont mis en demeure HMC de régler l’intégralité des loyers et charges restant dus avant de saisir la juridiction des référés.

Le refus du juge des référés de condamner l’exploitant

En première instance, le juge des référés avait refusé d’accorder une provision au titre des loyers impayés. Il avait estimé que les contestations soulevées par HMC faisaient obstacle à l’octroi d’une condamnation provisionnelle. En revanche, il avait accordé aux bailleurs le remboursement de certaines taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2020 et 2021.

Les propriétaires ont interjeté appel de cette décision en soutenant que les arguments développés par HMC étaient désormais contraires à une jurisprudence constante de la Cour de cassation et des cours d’appel. Selon eux, les loyers demeuraient intégralement dus malgré la crise sanitaire et aucune contestation sérieuse ne pouvait justifier le rejet de leurs demandes.

Ils réclamaient ainsi le paiement des arriérés de loyers pour chacun de leurs lots ainsi que des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Les arguments de l’exploitant fondés sur la crise sanitaire

Pour tenter d’échapper au paiement des loyers, HMC soutenait que les mesures gouvernementales adoptées pendant la pandémie avaient privé le bail de sa cause. Selon l’exploitant, l’interdiction temporaire d’accueillir une clientèle touristique avait rendu impossible l’exploitation normale de la résidence, de sorte que son obligation de payer les loyers devait être suspendue.

La société faisait valoir que les restrictions de déplacement et les limitations d’accueil du public avaient eu les mêmes effets qu’une fermeture administrative. Elle soutenait également que les montants réclamés par les bailleurs demeuraient discutables et qu’une contestation sérieuse subsistait sur le calcul exact des sommes dues.

HMC demandait donc la confirmation intégrale de l’ordonnance ayant refusé toute provision sur les loyers.

La cour d’appel rejette la théorie de la disparition de la cause

La cour de Rennes écarte fermement l’argument principal développé par l’exploitant. Elle rappelle que la cause de l’obligation de payer le loyer réside dans la mise à disposition du local par le bailleur. Or les logements sont demeurés à la disposition du preneur pendant toute la période litigieuse.

Les magistrats soulignent que l’exploitant a conservé en permanence la maîtrise des lieux, y compris durant les périodes où certaines restrictions affectaient l’accueil du public. Le trouble invoqué par HMC ne résultait pas d’un manquement des bailleurs mais exclusivement des mesures générales décidées par les pouvoirs publics pour lutter contre l’épidémie.

La cour rappelle également un principe essentiel en matière de bail commercial : le bailleur n’est pas tenu de garantir la commercialité des lieux loués sauf stipulation particulière du contrat. Les difficultés économiques rencontrées par l’exploitant en raison de la baisse de fréquentation touristique ne peuvent donc être imputées aux propriétaires.

Une condamnation provisionnelle au paiement des loyers

Après avoir rejeté les contestations de HMC, la cour constate que les bailleurs produisent les baux commerciaux, les factures de loyers et des tableaux récapitulatifs détaillés permettant de déterminer précisément les sommes dues. À l’inverse, l’exploitant ne fournit aucun élément comptable ou justificatif de nature à remettre sérieusement en cause ces calculs.

La cour juge dès lors que l’obligation de paiement n’est pas sérieusement contestable au sens de l’article 835 du Code de procédure civile et condamne HMC à verser à titre provisionnel :

• 6 229,69 € à un premier bailleur ;
• 8 618,15 € à un second ;
• 7 553,25 € à un couple de propriétaires ;
• 6 229,60 € à un quatrième investisseur.

Les intérêts légaux et leur capitalisation sont également accordés.