Analyse juridique de la décision rendue par la Cour d’appel de Pau, 2e chambre, 1re section, le 25 juillet 2024 (n° 23/02943)

La décision rendue par la Cour d’appel de Pau porte sur un litige relatif à un bail commercial entre M. et Mme [C], bailleurs, et la S.A.R.L. Goelia Gestion, preneur, concernant l’exploitation d’une résidence de tourisme. Les bailleurs ont demandé la résiliation du bail, l’expulsion du preneur, et le paiement de diverses sommes, invoquant notamment le non-paiement des loyers et la violation de certaines obligations contractuelles. La Cour d’appel a confirmé l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax le 17 octobre 2023, déboutant les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes.

Le litige trouve son origine dans un bail commercial conclu le 27 janvier 2013 pour une durée de 9 ans et 8 mois entre M. et Mme [C] et la société Goelia Gestion, portant sur l’exploitation d’un logement au sein d’une résidence de tourisme. En 2022, à l’approche de l’échéance du bail, la société Goelia Gestion a exprimé son souhait de renouveler le bail. Toutefois, les bailleurs ont refusé ce renouvellement, invoquant des motifs graves et légitimes, et ont déclenché une procédure de résiliation pour non-paiement des loyers et autres manquements.

Points de droit analysés

1. Résiliation du bail pour non-paiement des loyers :
   • Les bailleurs ont invoqué la clause résolutoire insérée dans le bail, déclenchée par un commandement de payer visant la somme de 3 064,96 euros, incluant des loyers impayés, des charges récupérables, et des frais pour des travaux de réparation.
   • La société Goelia Gestion a contesté cette résiliation en se fondant sur une clause contractuelle (article 6 du bail) qui stipulait la suspension du paiement des loyers en cas de force majeure, arguant que la pandémie de Covid-19 constituait un tel cas de force majeure, perturbant l’activité touristique.
2. Obligations d’entretien et de réparation :
   • Les bailleurs ont également invoqué le non-respect des obligations d’entretien et de réparation de la société Goelia Gestion, soutenant que les manquements constatés justifiaient la résiliation du bail.
   • La Cour a jugé que l’acquisition de la clause résolutoire pour ces motifs se heurtait à une contestation sérieuse, notamment en raison du caractère non contradictoire des preuves apportées par les bailleurs et de l’existence d’éléments démontrant que certaines réparations avaient été effectuées.
3. Charges récupérables :
   • Les bailleurs ont réclamé le paiement de charges récupérables en s’appuyant sur le bail. Cependant, la Cour a relevé que les preuves apportées étaient insuffisantes pour justifier la résiliation, les décomptes de charges étant absents et les éléments produits ne permettant pas de vérifier la nature des charges.

Décision de la Cour

La Cour d’appel a confirmé l’ordonnance du tribunal judiciaire de Dax, estimant que les demandes des bailleurs se heurtaient à des contestations sérieuses. La Cour a notamment souligné que les circonstances entourant la suspension des loyers pendant la pandémie de Covid-19, ainsi que les obligations d’entretien et de réparation, étaient suffisamment contestées pour empêcher la résiliation du bail en référé. La Cour a également condamné les bailleurs aux dépens et les a déboutés de leurs demandes en paiement.

Conclusion

Cette décision illustre la complexité des litiges relatifs aux baux commerciaux, notamment lorsque des circonstances exceptionnelles comme la pandémie de Covid-19 entrent en jeu. La Cour d’appel de Pau a mis en évidence l’importance de l’existence de contestations sérieuses pour empêcher la résiliation d’un bail en référé, ainsi que la nécessité pour les bailleurs de fournir des preuves claires et non contestables pour justifier une telle résiliation. Cette décision confirme également le rôle central des clauses contractuelles spécifiques dans la résolution des litiges entre bailleurs et preneurs.

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