Qualification de l’établissement : hôtel ou résidence de tourisme ?
La Cour d’appel de Caen a rendu deux arrêts sur la question.
Analyse juridique : Qualification d’un établissement hôtelier et fixation du loyer dans un bail commercial
La Cour d’appel de Caen, dans son arrêt du 9 octobre 2025 (n° 20/01869), a rendu une décision importante concernant la qualification d’un établissement hôtelier et la fixation du loyer dans le cadre d’un bail commercial. Cet arrêt met en lumière plusieurs points essentiels du droit commercial et du droit des baux commerciaux. Voici une analyse détaillée de cette décision.
Contexte de l’affaire
L’affaire porte sur un bail commercial concernant deux lots situés dans une résidence hôtelière. Les bailleurs et le preneur étaient en désaccord sur la qualification de l’établissement : hôtel ou résidence de tourisme. Cette distinction est cruciale, car elle influence les modalités de fixation du loyer.
Qualification de l’établissement : hôtel ou résidence de tourisme ?
La Cour d’appel a tranché en faveur de la qualification d’hôtel. Plusieurs éléments ont été pris en compte pour justifier cette décision :
- Activité déclarée : L’extrait Kbis de la société locataire mentionne une activité d’hôtel, ce qui confirme l’intention de l’exploitant.
- Caractéristiques des chambres : Les chambres ne disposent ni de cuisine ni de coin cuisine, ce qui les rend inadaptées à des séjours autonomes typiques des résidences de tourisme.
- Absence d’avantages fiscaux spécifiques : Les bailleurs n’ont pas démontré qu’ils bénéficiaient d’avantages fiscaux propres aux investissements dans une résidence de tourisme.
Ainsi, l’établissement est qualifié d’hôtel, et non de résidence de tourisme, ce qui a des implications directes sur le calcul du loyer.
Fixation du loyer : méthode hôtelière classique
La Cour a confirmé que le loyer devait être fixé à la valeur locative, en raison du caractère monovalent des locaux. Ces derniers échappent donc à la règle du plafonnement. L’hôtel, classé 4 étoiles, est situé dans une station balnéaire, à proximité immédiate de la plage, ce qui influence également la valeur locative.
Méthode de calcul du loyer
L’expert désigné a appliqué la méthode hôtelière classique pour déterminer le loyer. Cette méthode repose sur plusieurs critères :
- Tarifs pratiqués par l’exploitant : Les prix varient selon les saisons et la vue offerte (vue sur le port, vue sur la mer ou absence de vue spécifique).
- Taux d’occupation : Fixé à 61 %, ce taux reflète l’utilisation effective des chambres.
- Pourcentage sur recettes : Évalué à 17 %, ce pourcentage est appliqué aux recettes théoriques annuelles.
- Abattement pour remises : Un taux de remise de 15 % a été pris en compte.
Exclusion des recettes des petits-déjeuners
La Cour a jugé que les recettes des petits-déjeuners ne devaient pas être ajoutées à la recette théorique annuelle pour le calcul du loyer. Cette décision est conforme à la méthode hôtelière classique.
Abattement pour travaux hôteliers : refusé
Le preneur a demandé un abattement pour travaux hôteliers, mais cette demande a été rejetée. La Cour a souligné que le preneur n’avait pas respecté l’obligation de notification prévue par l’article L. 311-2 du Code du tourisme. En l’absence de cette notification préalable aux bailleurs, l’abattement ne pouvait être accordé.
Montant du loyer fixé par la Cour
Au terme de l’analyse, la Cour a fixé le loyer annuel à 5247 euros pour les deux lots. Ce montant inclut le maintien du complément de loyer prévu par le bail, qui accorde aux bailleurs le droit à deux courts séjours pendant la haute saison.
Conclusion
Cet arrêt de la Cour d’appel de Caen illustre l’importance de la qualification juridique des locaux dans le cadre des baux commerciaux. La distinction entre hôtel et résidence de tourisme peut avoir des conséquences significatives sur les avantages fiscaux et les modalités de fixation du loyer. En outre, il rappelle aux preneurs l’importance de respecter les obligations légales, notamment en matière de notification des travaux, pour bénéficier d’éventuels abattements.
Les professionnels du secteur hôtelier et les investisseurs doivent donc être attentifs à ces aspects juridiques pour éviter tout litige et optimiser leurs investissements.
Cour d’appel de Caen, 2e chambre civile, rendue le 9 octobre 2025 (n° 20/01872)
Ce second arrêt concerne également un litige relatif à un bail commercial portant sur deux lots situés dans une résidence hôtelière. La qualification de l’établissement est au cœur du débat : il est déterminé que le bâtiment doit être considéré comme un hôtel et non une résidence de tourisme. Cette conclusion repose sur plusieurs éléments : l’extrait Kbis de la société locataire mentionne une activité d’hôtel, les chambres ne disposent ni de cuisine ni de coin cuisine, et elles ne permettent pas des séjours autonomes comme dans une résidence de tourisme. De plus, les bailleurs n’ont pas prouvé qu’ils bénéficiaient d’avantages fiscaux spécifiques aux investissements dans des résidences de tourisme.
Le loyer est fixé à la valeur locative, car les locaux sont monovalents et échappent à la règle du plafonnement. L’hôtel, classé 4 étoiles, est situé dans une station balnéaire, à proximité immédiate de la plage. L’expert a utilisé la méthode hôtelière classique pour déterminer le loyer, en se basant sur les tarifs appliqués par l’exploitant, qui varient selon les saisons et la vue offerte (vue port, vue mer, ou aucune vue spécifique). La recette des petits-déjeuners n’a pas été incluse dans le calcul de la recette théorique annuelle. Les paramètres pris en compte incluent un taux d’occupation de 61 %, un pourcentage sur recettes de 17 %, et un taux de remise de 15 %.
Le preneur ne peut bénéficier d’un abattement pour travaux hôteliers, car il n’a pas informé les bailleurs de son projet de travaux, comme le prévoit l’article L. 311-2 du Code du tourisme. En conséquence, le loyer annuel pour une chambre est fixé à 2202 euros, avec maintien du complément de loyer prévu par le bail, qui accorde aux bailleurs le droit à deux courts séjours pendant la haute saison.
En résumé, la Cour d’appel de Caen a confirmé que l’établissement en question est un hôtel et non une résidence de tourisme, ce qui a des implications sur la fixation du loyer. Le montant du loyer a été déterminé en fonction de la méthode hôtelière classique, sans inclure certains éléments comme la recette des petits-déjeuners ou un abattement pour travaux non notifiés. Le loyer annuel pour une chambre est fixé à 2202 euros, avec un complément de loyer pour les bailleurs.
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