Désignation d’un expert pour évaluer des indemnités d’éviction
Ordonnance de référé du TJ de Nanterre (29 avril 2026, n° 26/00124)
Contexte et parties en cause
Le Tribunal Judiciaire de Nanterre a rendu une ordonnance de référé le 29 avril 2026 (n° RG 26/00124) dans un litige opposant plusieurs bailleurs (dont des SCI et des particuliers) à la SA Nexity [F], locataire de studios destinés à l’hébergement d’étudiants ou de jeunes en formation. Les bailleurs ont assigné Nexity, pour faire évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation après des congés avec refus de renouvellement délivrés en juin 2025.
Les baux commerciaux, initialement consentis entre 1998 et 2008 à la société Icade Eurostudiomes (dont Nexity a repris les droits), portaient sur des lots situés à Issy-les-Moulineaux et dans sa région. Après tacite prolongation, les bailleurs ont notifié des congés pour le 31 décembre 2025, assortis d’une offre d’indemnité d’éviction, sans accord sur le montant.
Demande d’annulation de l’assignation : Rejet
Nexity a contesté la validité de l’assignation du 13 janvier 2026, arguant que celle-ci ne précisait pas suffisamment les demandes individualisées pour chaque bailleur ni les moyens en fait et en droit (exigence de l’article 56 du CPC). Le tribunal a rejeté cette demande :
- L’assignation mentionnait clairement la demande d’expertise pour évaluer les indemnités liées aux 8 congés délivrés.
- Les propriétaires et les lots concernés étaient identifiés individuellement.
- Nexity n’a pas prouvé de grief (obligation issue des articles 114 et 649 du CPC).
Désignation d’un expert : Motifs et mission
Le tribunal a ordonné une expertise sur le fondement de l’article 145 du CPC, qui permet des mesures d’instruction pour conserver ou établir une preuve avant tout procès. Les bailleurs ont justifié d’un motif légitime :
- Indemnité d’éviction : En cas de refus de renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité couvrant le préjudice ( article L.145-14 du Code de commerce).
- Indemnité d’occupation : Due jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ( article L.145-28 du Code de commerce).
Mission de l’expert (M. [Q] [Z]) :
- Visiter et décrire les 9 lots concernés (ex. : lots 4010, 1017, 1023, etc.).
- Évaluer :
- L’indemnité d’éviction (valeur marchande du fonds, frais de déménagement, trouble commercial, etc.).
- L’indemnité d’occupation à partir du 1er janvier 2026.
- Méthodologie :
- Tenir compte de l’activité autorisée par le bail, de l’état des locaux, et des usages professionnels.
- Distinguer les cas de perte de fonds (valeur + préjudices) ou de transfert possible (coûts de relocation, etc.).
Modalités pratiques
- Délai : L’expert a 8 mois (prorogeable) pour déposer son rapport (papier + PDF sur CD-ROM) au greffe.
- Réunions :
- Première réunion sous 2 mois : Lecture contradictoire de la mission, calendrier, estimation des coûts.
- Note de synthèse : L’expert soumettra ses constatations et propositions aux parties.
- Communication dématérialisée : Utilisation de l’outil OPALEXE pour limiter les frais.
- Provision : Fixée à 6 000 €, à consigner par les bailleurs sous 6 semaines (à défaut, la désignation de l’expert sera caduque).
- Dépens : Chaque partie supporte ses propres frais ( article 696 du CPC).
Décision finale
Le tribunal :
- Rejette la demande d’annulation de l’assignation.
- Ordonne l’expertise et désigne M. [Q] [Z] comme expert.
- Injonction aux parties de coopérer (communication des documents, accès aux lieux).
- Renvoye les parties à se pourvoir sur le fond.
Enjeu : Cette ordonnance illustre l’application stricte des règles de procédure (validité de l’assignation) et des droits des bailleurs/commerçants en matière de baux commerciaux, notamment pour l’évaluation des indemnités en cas de non-renouvellement.