🔎 Résidences de tourisme : La Cour de cassation rappelle les limites de l’exploitation “unique”
Les bailleurs en résidence de tourisme viennent d’obtenir une clarification essentielle.
Par un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour de cassation rappelle que les copropriétaires restent pleinement libres de l’usage de leur lot, dès lors qu’ils ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble.
👉 Autrement dit : un règlement de copropriété ne peut pas imposer, par simple interprétation, que tous les lots — y compris ceux hors périmètre des 70 % obligatoirement loués — soient mis en location par l’exploitant unique.
Dans cette affaire, un syndicat de copropriété et l’exploitant avaient fait interdire à deux bailleurs toute location saisonnière autonome, au motif qu’il fallait impérativement passer par le gestionnaire de la résidence de tourisme.
La Cour de cassation casse cette décision :
✔ Le règlement reproduisait seulement les exigences du Code du tourisme mais n’interdisait pas clairement aux autres copropriétaires de gérer librement leur lot.
✔ Le juge ne peut pas dénaturer un règlement pour imposer une contrainte qui n’y figure pas.
✔ Lorsque plus de 70 % des lots sont loués via l’exploitant, les autres copropriétaires peuvent louer eux-mêmes, sans méconnaître la destination “résidence de tourisme”.
Cette décision rappelle une chose fondamentale :
💡 Les bailleurs ne perdent jamais leur droit de propriété.
Ils conservent le droit de disposer de leur appartement, sauf restriction claire, précise et conforme au droit — ce qui est loin d’être le cas dans de nombreuses résidences de tourisme.
Dans un contexte où certains exploitants ou syndics tentent d’imposer, sans base juridique solide, des obligations de location “exclusive”, cet arrêt constitue une arme juridique majeure pour les bailleurs qui souhaitent reprendre la main sur la gestion de leur bien.
Un signal fort, au moment où la question des libertés des propriétaires en résidence de tourisme revient au centre des débats.
Résidences de tourisme, copropriété et liberté du bailleur : un arrêt majeur de la Cour de cassation (16 octobre 2025)
La question de la liberté de gestion des bailleurs en résidence de tourisme est au cœur des litiges qui opposent, depuis des années, propriétaires, exploitants et syndicats de copropriété.
Entre obligations de destination, gestion unique et restrictions issues des règlements de copropriété, les frontières sont souvent floues — parfois volontairement entretenues par certains gestionnaires.
Dans ce contexte, l’arrêt rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 16 octobre 2025 (n° 24-14.303) constitue un véritable tournant.
Il rappelle avec force un principe fondamental : un bailleur conserve la pleine disposition de son lot, sauf clause claire, précise et conforme aux textes.
1. Les faits : un conflit entre bailleurs, syndicat et exploitant
Dans cette affaire, deux propriétaires d’un appartement situé dans une résidence de tourisme avaient refusé d’intégrer l’association des propriétaires exploitants et souhaitaient louer ponctuellement leur bien de manière indépendante.
Le syndicat de copropriété, soutenu par l’exploitant SEVOR, a alors agi en justice pour leur interdire toute location saisonnière, au motif qu’ils n’utilisaient pas l’exploitant “unique” de la résidence.
La cour d’appel de Rennes a fait droit à cette demande, interprétant le règlement de copropriété comme imposant une obligation générale de passer par l’exploitant pour la location des appartements.
La Cour de cassation annule cette décision, de manière nette et argumentée.
2. Le cadre juridique : gestion unique et liberté du copropriétaire
Le droit prévoit un équilibre subtil entre les obligations propres aux résidences de tourisme et les droits fondamentaux des copropriétaires.
✔ Articles 8 et 9 de la loi de 1965
Le copropriétaire jouit librement de ses parties privatives, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.
✔ Articles D. 321-1 et D. 321-2 du Code du tourisme
Pour être classée résidence de tourisme, la résidence doit comprendre (D. 321-1 et D. 321-2 du Code du tourisme) :
- une obligation de location d’au moins 70 % des lots,
- une gestion unique assurée par un exploitant, mais seulement pour les lots entrant dans le périmètre de la résidence de tourisme.
Autrement dit :
🟦 70 % minimum doivent être loués via l’exploitant,
🟩 les 30 % restants sont libres, et peuvent être gérés différemment, dès lors que cela ne remet pas en cause l’exploitation globale.
3. L’erreur de la cour d’appel : une interprétation excessive du règlement de copropriété
La cour d’appel avait retenu que les copropriétaires ne pouvaient louer leur appartement qu’en passant par l’exploitant, au nom d’une prétendue obligation de gestion unique.
La Cour de cassation censure ce raisonnement pour deux raisons essentielles :
1. Le règlement de copropriété reproduisait simplement les textes – il ne créait aucune interdiction spécifique.
L’article 1-1 du règlement reprenait les exigences du Code du tourisme, sans imposer une exclusivité totale.
2. Le même règlement prévoyait que les lots hors exploitation pouvaient être “occupés bourgeoisement”.
La cour d’appel a donc dénaturé ce texte en lui attribuant une portée qu’il n’avait pas.
La Haute juridiction reproche au juge du fond de ne pas avoir constaté que la location autonome des propriétaires aurait porté atteinte à la destination de résidence de tourisme — ce qui n’était pas démontré.
La conséquence est claire :
➡️ interdire une location autonome ne peut jamais résulter d’une simple interprétation étendue du règlement.
4. Ce que change la décision pour les bailleurs en résidences de tourisme
Cet arrêt marque un tournant dans les litiges opposant bailleurs et exploitants.
A. Le bailleur conserve un droit fondamental : utiliser et louer son bien librement
Tant que l’exploitation globale respecte le seuil de 70 %, un propriétaire n’a aucune obligation automatique de passer par l’exploitant.
Si une restriction existe, elle doit être :
- explicitement prévue,
- conforme au droit,
- et ne pas porter atteinte au droit de propriété.
B. Les exploitants ne peuvent plus s’appuyer sur une “gestion unique” pour imposer leur monopole
De nombreuses résidences fonctionnent sur la base d’un usage devenu une règle :
« Tout doit passer par l’exploitant. »
Avec cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que :
🛑 l’exploitant unique ne signifie pas exclusivité absolue,
🛑 la gestion unique ne s’applique qu’aux lots intégrés au dispositif touristique,
🛑 les copropriétaires hors périmètre restent libres.
C. Un levier stratégique pour les bailleurs en fin de bail commercial
Cet arrêt renforce la position des propriétaires :
- qui souhaitent reprendre la gestion de leur lot,
- qui subissent des pressions lors de renégociations de bail,
- qui contestent certaines clauses des règlements de copropriété,
- ou qui souhaitent mettre en place une location autonome ou alternative.
Il ouvre la voie à une jurisprudence protectrice, utile face à certaines pratiques d’exploitants cherchant à verrouiller le parc.
5. Conclusion : un arrêt qui redonne de l’équilibre et du pouvoir aux bailleurs
La décision du 16 octobre 2025 rappelle que le droit de la copropriété et le Code du tourisme n’ont jamais eu vocation à transformer les bailleurs en simples “fournisseurs” captifs d’un exploitant.
Elle consacre une lecture équilibrée :
- l’exploitant doit assurer une gestion cohérente des lots intégrés au classement ;
- mais les bailleurs conservent la maîtrise juridique de leur appartement, sauf clause claire.
Dans un marché parfois déséquilibré au profit des exploitants, cet arrêt constitue une garantie fondamentale pour la liberté du bailleur et un outil puissant pour rétablir un rapport de force souvent inégal.
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