I. Combien doit payer le bailleur de Studea Daumesnil  pour récupérer son bien?

L’arrêt rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 11 juillet 2024 dans l’affaire opposant la S.A.S. Nexity Studéa à M. [F] [M] traite d’une question cruciale en matière de baux commerciaux dans le contexte des résidences étudiantes Studea Daumesnil : la détermination de l’indemnité d’éviction due à la suite d’un congé pour refus de renouvellement d’un bail commercial. Cette affaire met en lumière les enjeux liés à l’évaluation des fonds de commerce dans des secteurs particuliers comme celui des résidences étudiantes, où la gestion locative est étroitement liée à des activités para-hôtelières.

II. Studéa Daumesnil: un studio dans une résidence étudiante à Paris

La S.A.S. Nexity Studéa exploitait un studio dans une résidence étudiante à Paris en vertu d’un bail commercial conclu en 1997 et renouvelé en 2007. En 2017, M. [F] [M], propriétaire du bien, a délivré un congé pour le 30 juin 2018, refusant le renouvellement du bail et offrant une indemnité d’éviction. Nexity Studéa a contesté le montant proposé et a réclamé une indemnité plus élevée, estimant avoir subi une perte partielle du fonds de commerce.

Un expert judiciaire a été nommé pour évaluer l’indemnité d’éviction, qui a été fixée à 28 055,57 euros. M. [F] [M] a contesté cette évaluation et a demandé une nouvelle expertise, mais le tribunal a rejeté cette demande.

III. Méthodes d’évaluation de l’indemnité d’éviction

La question principale posée dans cet arrêt est la méthode d’évaluation de l’indemnité d’éviction dans le cadre des résidences étudiantes.

Nexity Studéa soutient que son fonds de commerce doit être évalué selon des critères prenant en compte les spécificités des résidences étudiantes, tandis que le propriétaire du bien conteste la pertinence des méthodes d’évaluation utilisées.

IV. La décision du Tribunal

A. Sur la demande de nouvelle expertise judiciaire

Le Tribunal a rejeté la demande de M. [F] [M] pour une nouvelle expertise, estimant que l’expert judiciaire avait mené sa mission avec diligence, objectivité et impartialité. Le tribunal a considéré que l’expertise initiale fournissait suffisamment d’éléments pour statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction.

B. Studea Daumesnil: montant de l’indemnité d’éviction

Le Tribunal a confirmé que l’indemnité d’éviction devait comprendre plusieurs composantes :

Indemnité principale :

fixée à 19 263 euros, basée sur la valeur marchande du fonds de commerce, évaluée en fonction du chiffre d’affaires réalisé par Nexity Studéa.

Frais de remploi :

évalués à 3 926,30 euros, pour couvrir les frais liés au réinvestissement dans un nouveau fonds de commerce ou bail.

Trouble commercial :

compensant le préjudice subi pendant la période de réinstallation, fixé à 6 362,70 euros.

Trouble d’exploitation :

couvrant la perte de rentabilité, fixé à 3 730 euros.

Frais divers :

liés au changement administratif et logistique, évalués à 500 euros.

Le total de l’indemnité d’éviction a été fixé à 28 055,57 euros.

C. Sur l’indemnité d’occupation dans la résidence Studea Daumesnil

L’indemnité d’occupation, due par Nexity Studéa à M. [F] [M] pour l’occupation des locaux après la fin du bail, a été fixée à 4 512 euros par an, indexée sur l’indice du coût de la construction, à compter du 1er juillet 2018.

V. Analyse critique

Cet arrêt illustre l’importance de la méthode d’évaluation du fonds de commerce dans le calcul de l’indemnité d’éviction, particulièrement dans des secteurs spécifiques comme les résidences étudiantes. Le tribunal a suivi une approche prudente en validant l’expertise judiciaire, soulignant la pertinence des méthodes utilisées pour déterminer les différents éléments de l’indemnité.

La décision met également en évidence la difficulté pour les propriétaires de remettre en question les conclusions d’une expertise judiciaire, surtout lorsque celle-ci a été menée de manière rigoureuse.

La demande de M. [F] [M] pour une nouvelle expertise a été rejetée, ce qui montre que les juges accordent une grande importance à la qualité et à la fiabilité des expertises judiciaires.

VI. Conclusion

L’arrêt du 11 juillet 2024 rappelle que l’évaluation des indemnités d’éviction dans le cadre des résidences étudiantes nécessite une analyse minutieuse des spécificités du fonds de commerce et des activités exercées. Le tribunal a validé une méthode d’évaluation qui prend en compte à la fois la perte partielle du fonds et les troubles associés à l’éviction, fournissant ainsi une compensation équitable à la société Nexity Studéa. Cet arrêt pourrait servir de référence pour d’autres litiges impliquant des résidences étudiantes, où les enjeux économiques et juridiques liés aux baux commerciaux sont souvent complexes et délicats.

Tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre, 2e section, 11 juillet 2024 – n° 20/04605

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