Tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre, 1re section, 4 juin 2024 – n° 23/06376

I. Litige Nexity Studea Daumesnil – Bailleur relatif à l’indemnité d’éviction

Nexity Studea Daumesnil: indemnité d’éviction

L’arrêt rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 4 juin 2024 concerne un litige entre la société Nexity Studéa et les époux [I], relatif à la fixation d’une indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial portant sur un studio situé dans une résidence étudiante Nexity Studea Daumesnil. Ce cas soulève des questions importantes sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction dans le contexte particulier des résidences étudiantes, où les activités para-hôtelières jouent un rôle significatif.

II. Congé pour un studio de la résidence étudiante Nexity Studea Daumesnil

Le 1er avril 1998, la SNC Netter Chevreuil a consenti un bail commercial à la société S.G.R.S., devenue plus tard Nexity Studéa Daumesnil, pour l’exploitation d’un studio dans une résidence étudiante à [Localité 16].

Ce bail, renouvelé en 2007, avait pour objet l’exploitation de la résidence à des fins de sous-location meublée pour des étudiants. En 2016, les époux [M] ont cédé le bien à M. et Mme [I], qui ont ensuite délivré un congé avec refus de renouvellement à la société Nexity Studéa, leur offrant une indemnité d’éviction.

Nexity Studéa a contesté l’indemnité proposée et a sollicité un montant plus élevé, basé sur une évaluation du fonds de commerce selon des critères appliqués habituellement dans les résidences para-hôtelières.

En l’absence d’accord entre les parties, la société a assigné les époux [I] devant le Tribunal judiciaire de Paris pour faire fixer cette indemnité d’éviction.

III. Problématique juridique

La question principale dans cette affaire est de savoir quelle méthode doit être utilisée pour déterminer l’indemnité d’éviction dans le cadre d’une résidence étudiante. Nexity Studéa soutient que l’indemnité doit être calculée en fonction de la valeur du fonds de commerce, en utilisant des méthodes d’évaluation appliquées dans le secteur para-hôtelier, tandis que les époux [I] plaident pour une méthode basée sur la rentabilité du fonds de commerce, en particulier l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE).

IV. La décision du Tribunal

A. La nécessité d’une expertise

Le tribunal a jugé qu’il était prématuré de trancher sur la méthode d’évaluation à appliquer. En conséquence, il a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer l’indemnité d’éviction en tenant compte des différentes méthodes proposées par les parties. Cette expertise devra notamment évaluer l’impact de l’éviction sur le fonds de commerce de Nexity Studéa, en examinant les services para-hôteliers offerts et en analysant la situation du marché des résidences étudiantes.

B. Les critères d’évaluation pour la résidence Nexity Studea Daumesnil

Le juge de la mise en état a demandé à l’expert de se pencher sur plusieurs aspects, incluant :

– L’évaluation du fonds de commerce selon les usages en matière de résidences para-hôtelières.

– La détermination de la part du lot concerné dans la valeur globale du fonds de commerce.

– L’analyse de l’incidence de l’éviction sur le fonctionnement de la résidence.

– La pertinence des méthodes d’évaluation proposées, notamment la méthode hôtelière versus l’évaluation par l’EBE.

L’expert devra également considérer les frais associés à l’éviction, tels que les coûts de déménagement, les frais administratifs, et les éventuels dommages commerciaux subis par Nexity Studéa.

V. Analyse critique

Cet arrêt souligne la complexité de l’évaluation des indemnités d’éviction dans le cadre des résidences étudiantes, où la distinction entre les activités para-hôtelières et les activités locatives traditionnelles est cruciale. Le tribunal a adopté une approche prudente en ordonnant une expertise, reconnaissant ainsi la spécificité des résidences étudiantes qui ne peuvent être aisément assimilées ni aux hôtels, ni aux locations classiques.

La décision de laisser à l’expert la tâche de déterminer la méthode la plus appropriée reflète la volonté du tribunal de s’assurer que l’indemnité d’éviction reflète fidèlement la réalité économique de l’activité exercée par Nexity Studéa. Cette approche est particulièrement pertinente dans un marché où les modèles économiques peuvent varier considérablement d’une résidence étudiante à une autre, en fonction des services offerts et du profil de la clientèle.

VI. Conclusion

La décision illustre également la nécessité de prendre en compte les spécificités de chaque situation pour éviter une évaluation standardisée qui pourrait ne pas refléter la réalité économique des activités concernées. Cette décision pose ainsi les bases d’une approche plus nuancée et adaptée à la diversité des modèles d’exploitation des résidences étudiantes.

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