Vacancéole Provence exploitait une résidence de tourisme « Clos Dia » à Tourrettes
Les bailleurs ont conclu des baux commerciaux avec la société Vacanceole Provence pour l’exploitation d’une résidence de tourisme. Un groupe de 70 bailleurs a saisi délivré congé à l’exploitant pour récupérer leurs biens immobiliers.
Ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Draguignan du 9 octobre 2024
L’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Draguignan le 9 octobre 2024 dans l’affaire référencée concerne un litige en matière de bail commercial.
Les demandeurs, divers propriétaires de lots situés dans la résidence « Clos Dia » à Tourrettes, ont conclu des baux commerciaux avec la société Vacancéole Provence pour l’exploitation d’une résidence de tourisme. Le loyer convenu s’élevait à 300 000 euros par an, en plus d’une quote-part de 40 % des résultats d’exploitation. Les bailleurs ont reproché à la société locataire de ne pas avoir réglé certains loyers, en raison de l’absence d’indexation des loyers.
Impayés de loyers de Vacanceole Provence: défaut d’indexation annuel des loyers par l’exploitant de la résidence de tourisme
En raison d’impayés de loyers liés au défaut d’indexation annuel des loyers par l’exploitant de la résidence de tourisme et au refus de renouvellement de plusieurs baux, les propriétaires ont saisi le juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire des contrats de bail et ordonner l’expulsion de la société locataire. Ils ont également demandé la condamnation de la société à verser des loyers impayés correspondant à l’absence d’indexation annuelle.
En défense, la SASU Vacancéole Provence a contesté les significations des commandements de payer et des congés. Elle a soulevé des exceptions de nullité en raison de l’absence de communication des pièces justificatives. À titre subsidiaire, elle a sollicité des délais de paiement et a formulé des demandes reconventionnelles, notamment en réclamant des indemnités d’éviction.
Rejet de la demande de Vacanceole Provence d’annulation des congés
Le tribunal a examiné les exceptions de procédure soulevées par la société locataire. Il a rappelé que le juge des référés ne peut prononcer la nullité des actes d’huissier, mais peut uniquement vérifier si des contestations sérieuses existent. En l’espèce, les commandements de payer et les congés étaient effectivement mentionnés dans le bordereau de communication de pièces, et la société locataire n’a pas démontré de grief causé par cette prétendue irrégularité.
Concernant les demandes au fond, le tribunal a analysé les dispositions des articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce, précisant les droits des locataires en cas de refus de renouvellement du bail et d’indemnités d’éviction. Le tribunal a estimé que, sur la base des pièces présentées, une expertise était nécessaire pour évaluer l’indemnité d’éviction potentiellement due. L’expertise a donc été ordonnée, aux frais avancés des bailleurs, comme c’est l’usage.
Demande de résiliation sans indemnité d’éviction fondée sur les clauses résolutoires des baux
En ce qui concerne les clauses résolutoires des baux commerciaux, le tribunal a rappelé les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce. Il a constaté que les commandements de payer émis étaient valides, mais que les sommes réclamées ne justifiaient pas d’un décompte assez précis d’après lui. Un tableau avec les actualisations par années était pourtant annexé au commandement de payer délivré par l’huissier. Il est probable que le Juge de référé n’entendait pas prendre la responsabilité de résilier certains baux commerciaux pour défaut d’indexation annuel du loyer.
Ainsi, la créance restait contestable d’après le Juge des référés, et le tribunal a rejeté les demandes d’acquisition des clauses résolutoires et les expulsions demandées. Par ailleurs, les demandes de provision liées aux loyers indexés ont également été rejetées en raison de contestations sérieuses.
Enfin, le tribunal a rejeté les demandes reconventionnelles de la société locataire faute de preuve suffisante. Il a aussi décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé sur l’exécution provisoire des demandes formulées par les bailleurs.
En conclusion, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire pour évaluer les indemnités d’éviction, mais a rejeté les autres demandes des parties.
Expertise judiciaire relative aux montants des indemnité d’éviction et d’occupation
L’expert judiciaire devra se faire communiquer les comptes d’exploitation et bilans que l’exploitant devraient communiquer aux bailleurs tous les ans, hors toute procédure judiciaire.
En vertu du Code du tourisme, l’exploitant de résidence de tourisme est tenu de fournir certains documents comptables aux bailleurs, même en dehors de toute procédure judiciaire, afin d’assurer la transparence et le suivi de la gestion.
Obligations de l’exploitant en matière de transparence comptable
L’article L.321-1 et suivants du Code du tourisme régissent les obligations des exploitants de résidences de tourisme, comme Vacanceole Provence. Ces dispositions prévoient que l’exploitant doit mettre à disposition des propriétaires des lots (bailleurs) les documents permettant de vérifier l’activité et les résultats de l’exploitation. Il s’agit notamment :
- Des comptes d’exploitation ;
- Des bilans annuels.
L’intervention d’un expert judiciaire peut être demandée en cas de litige ou de doute sur la gestion de l’exploitant. Cependant, même en dehors d’une procédure judiciaire, si l’exploitant refuse ou néglige de transmettre les documents requis, un expert judiciaire peut être mandaté pour obtenir ces informations. Cela permet de garantir le respect des obligations de l’exploitant et la vérification de l’activité.
Si l’obligation de fournir ces documents n’est pas respectée, cela pourrait potentiellement justifier une action en justice de la part du bailleur pour non-respect de ses obligations par l’exploitant, sur le fondement des articles précités du Code du tourisme ou du Code de commerce.
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