Résiliation judiciaire d’un bail commercial Pierre & Vacances malgré l’apurement tardif des loyers impayés : confirmation par la cour d’appel de Caen
Une résidence de tourisme confrontée aux impayés de loyers nés de la crise sanitaire
Par arrêt du 15 mai 2026, la cour d’appel de Caen a confirmé la résiliation judiciaire d’un bail commercial conclu entre un investisseur particulier et la société PV Exploitation France pour l’exploitation d’une résidence de tourisme Pierre & Vacances.
L’affaire concernait un propriétaire ayant acquis en 2018 plusieurs lots dans la résidence « Presqu’île de la Touques » et les ayant donnés à bail commercial à l’exploitant Pierre & Vacances pour une durée de dix ans. À la suite de la crise sanitaire de la Covid-19, la société exploitante a suspendu le paiement des loyers entre mars et juin 2020 puis a procédé à des règlements partiels et à diverses retenues sur les loyers dus en 2020 et 2021.
Face à la persistance des impayés, le bailleur a délivré un commandement de payer en octobre 2021 portant sur un arriéré de près de 20 000 euros. Malgré certaines régularisations, la dette n’a été totalement apurée qu’en février 2024. Entre-temps, le propriétaire avait assigné PV Exploitation France afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de l’exploitant.
Le tribunal judiciaire de Lisieux avait accueilli cette demande en novembre 2024, prononçant la résiliation du bail aux torts du preneur, ordonnant son expulsion et le condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des lieux.
Les arguments développés par PV Exploitation France
Devant la cour d’appel, PV Exploitation France soutenait que les retards de paiement trouvaient leur origine dans les conséquences exceptionnelles de la pandémie et dans les mesures administratives ayant affecté l’activité touristique à partir du printemps 2020. La société faisait également valoir qu’elle avait engagé une procédure de conciliation et ouvert des négociations avec les bailleurs afin de réaménager les relations contractuelles.
Selon elle, les arriérés ayant finalement été intégralement réglés le 16 février 2024, aucun manquement suffisamment grave ne pouvait encore justifier la résiliation judiciaire du bail. Elle sollicitait donc l’infirmation du jugement et le rejet de toutes les demandes du propriétaire.
Le bailleur répliquait que la société avait unilatéralement cessé de payer les loyers pendant plusieurs années, sans démontrer de difficultés financières persistantes et sans pouvoir invoquer utilement les discussions engagées avec certains propriétaires. Il estimait que l’apurement tardif de la dette ne faisait pas disparaître la gravité du manquement contractuel commis.
La confirmation d’un manquement grave justifiant la résiliation du bail
La cour d’appel rappelle que l’obligation essentielle du preneur est de payer le loyer aux échéances convenues et que la résiliation judiciaire peut être prononcée lorsqu’une inexécution suffisamment grave est caractérisée.
Elle relève que, malgré le commandement de payer délivré en octobre 2021, PV Exploitation France n’a soldé sa dette qu’en février 2024, soit plus de deux ans après la mise en demeure et bien après la fin des principales restrictions sanitaires. La société n’apportait aucun élément comptable précis permettant d’établir qu’elle était encore dans l’impossibilité de régler les sommes dues. Au contraire, elle s’était abstenue de produire ses propres bilans et comptes de résultat.
La cour souligne également que les rapports financiers du groupe Pierre & Vacances Center Parcs révélaient un redressement rapide de l’activité dès 2022. Après une baisse significative du chiffre d’affaires pendant la crise, le groupe avait retrouvé puis dépassé son niveau d’activité antérieur dès les exercices 2021-2022 et 2022-2023.
Enfin, les magistrats rappellent que l’ouverture d’une procédure de conciliation ou la conduite de négociations avec certains bailleurs n’ont jamais eu pour effet de suspendre l’exigibilité des loyers. Ces circonstances ne pouvaient donc justifier le maintien d’impayés aussi importants pendant une période aussi longue.
Portée de la décision
Considérant l’importance de l’arriéré locatif, la durée du retard dans son apurement et l’absence de justification financière sérieuse, la cour confirme intégralement la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de l’exploitant, l’indemnité d’occupation et les condamnations déjà prononcées. Elle condamne en outre PV Exploitation France à verser 2 500 euros supplémentaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.
Cette décision illustre une nouvelle fois la trop rare sévérité des juridictions à l’égard des exploitants de résidences de tourisme ayant conservé durablement des impayés de loyers après la crise sanitaire, même lorsque ceux-ci ont finalement été régularisés en cours de procédure. En effet, cette décision demeure une des rares illustrations de cette application pourtant classique dans le domaine des résidences de tourisme, protégé de l’application pour les autres preneurs.