Résidence CGH Les Cimes Blanches : 42 373 € d’indemnité d’éviction
CGH: un nouveau contentieux d’éviction dans une résidence
Par un jugement du 22 mai 2026, le tribunal judiciaire d’Albertville a fixé l’indemnité d’éviction due par des propriétaires à la société Compagnie de Gestion Hôtelière (CGH) à la suite d’un refus de renouvellement d’un bail commercial portant sur un appartement situé dans la résidence de tourisme « Les Cimes Blanches » à La Rosière. Cette décision présente un intérêt particulier en ce qu’elle détaille les méthodes d’évaluation du préjudice subi par un exploitant de résidence de tourisme en cas de perte partielle de son fonds de commerce.
Le litige concernait un appartement, une cave et un emplacement de stationnement donnés à bail commercial à CGH à compter du 28 juin 2007 pour une durée de onze ans. En 2015, les biens ont été acquis par de nouveaux propriétaires qui ont délivré, le 22 décembre 2017, un congé avec refus de renouvellement mais avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.
Faute d’accord sur le montant de cette indemnité, CGH a saisi le tribunal afin d’obtenir la fixation judiciaire de son préjudice. Une expertise judiciaire a été ordonnée avant que le tribunal ne statue définitivement sur l’évaluation de l’indemnité.
Le principe du droit à indemnité d’éviction n’était plus contesté
La question du droit même à l’indemnité avait déjà été tranchée par un précédent jugement rendu le 5 mars 2023.
Le tribunal avait alors rejeté les arguments des propriétaires qui soutenaient que CGH devait être privée de toute indemnité en raison de prétendus manquements à ses obligations contractuelles. Cette question étant définitivement réglée, le débat portait uniquement sur le montant de l’indemnité due à l’exploitant.
CGH réclamait une indemnité de 48 162 €, estimant que le refus de renouvellement avait entraîné une perte économique importante. Les propriétaires considéraient au contraire que l’indemnité ne devait pas dépasser 32 900 €.
Une perte partielle du fonds de commerce et non une disparition totale
Le tribunal commence par rappeler les principes de l’article L.145-14 du Code de commerce. L’indemnité d’éviction doit réparer le préjudice résultant du défaut de renouvellement du bail et comprend principalement la valeur marchande du fonds de commerce perdue par le locataire évincé.
Les juges constatent que CGH exploitait une résidence de tourisme de 152 appartements classée quatre étoiles. Le refus de renouvellement concernait uniquement un appartement, une cave et un parking. La société poursuivait donc l’exploitation du reste de la résidence.
Le préjudice ne correspondait dès lors pas à la disparition totale du fonds de commerce mais à une perte partielle de celui-ci. L’indemnité devait donc être calculée sous la forme d’une indemnité de remplacement correspondant à la fraction du fonds perdue par l’exploitant.
Le rejet de plusieurs méthodes d’évaluation proposées par l’expert
L’expert judiciaire avait étudié plusieurs méthodes d’évaluation.
Le tribunal écarte d’abord la méthode inspirée d’un arrêt de la cour d’appel de Paris consistant à appliquer un coefficient à la marge brute de la résidence puis à affecter le résultat d’un ratio de loyers. Les magistrats considèrent que cette méthode mélange des données relatives à l’ensemble de la résidence avec des données propres au lot litigieux et ne permet pas d’évaluer correctement le préjudice réel de CGH.
Ils rejettent également la méthode fondée sur les conciliations amiables observées dans d’autres dossiers, faute d’éléments objectifs permettant d’en vérifier la pertinence.
La méthode dite des « multiples de loyers » est également écartée. Selon le tribunal, cette approche repose sur les revenus du bailleur alors que l’indemnité d’éviction doit réparer le préjudice du preneur. Aucun lien économique direct ne justifie selon les juges de calculer la valeur du fonds perdu à partir du montant du loyer versé au propriétaire.
Les méthodes retenues : chiffre d’affaires et excédent brut d’exploitation
Le tribunal privilégie finalement les deux méthodes traditionnellement utilisées en matière d’évaluation de fonds de commerce : la méthode du chiffre d’affaires et celle de l’excédent brut d’exploitation (EBE).
S’agissant du chiffre d’affaires, l’expert avait retenu une moyenne de 18 706 € HT calculée sur les exercices 2018, 2019, 2022 et 2023, les années 2020 et 2021 étant exclues en raison des perturbations exceptionnelles liées à la Covid-19. Après application d’un coefficient de 1,5, la valeur obtenue s’élevait à 28 059 €.
Concernant l’EBE, le résultat perdu par CGH avait été évalué à 12 597 €. En appliquant un multiple de 4,5, le tribunal aboutit à une valeur de 56 687 €.
Une indemnité d’éviction fixée à 42 373 €
Pour parvenir à une évaluation équilibrée, le tribunal décide de retenir la moyenne arithmétique des résultats issus des deux méthodes jugées pertinentes.
Cette moyenne conduit à fixer l’indemnité d’éviction à 42 373 €, somme mise à la charge des propriétaires.
Le tribunal refuse en revanche toute indemnité accessoire
Le tribunal refuse en revanche toute indemnité accessoire, CGH n’ayant démontré ni frais spécifiques de réinstallation, ni trouble commercial distinct, ni autre préjudice complémentaire.
Cette décision est bienvenue et conforte les bailleurs contestant ces préjudices accessoires souvent totalement injustifiés et indemnisant une seconde fois un préjudice déjà inclus dans l’indemnité d’éviction.
Chaque partie conserve ses propres dépens et aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Portée de la décision
Cette décision est particulièrement intéressante pour les contentieux de résidences de tourisme. Le tribunal d’Albertville confirme que la perte d’un seul appartement au sein d’une résidence exploitée constitue une perte partielle du fonds de commerce ouvrant droit à indemnisation. Surtout, il privilégie une approche économique fondée sur le chiffre d’affaires et l’EBE propres au lot concerné, tout en rejetant les méthodes reposant sur les loyers versés aux propriétaires ou sur des pratiques transactionnelles insuffisamment documentées. Cette motivation fournit ainsi une grille d’analyse particulièrement utile pour les futurs contentieux d’indemnité d’éviction impliquant des exploitants de résidences de tourisme.