Refus de renouvellement d’un bail de café brasserie
Le 23 septembre 2024, la Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise a rendu un jugement concernant un litige entre l’Établissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) et M. [T] [G] et Mme [M] [Aa] épouse [G] concernant le renouvellement d’un bail commercial. Le bail initial, signé le 30 janvier 2008, portait sur des locaux à usage de café-bar-brasserie-gérance tabac-française des jeux presse PMU-chambres meublées. Le bail a été tacitement prorogé jusqu’au 1er octobre 2018, date à laquelle les époux [G] ont demandé son renouvellement. L’EPFIF a refusé ce renouvellement et a proposé une indemnité d’éviction.
Expertise judiciaire des indemnités d’éviction et d’occupation
Les parties n’ayant pas trouvé d’accord sur le montant de l’indemnité, les époux [G] ont saisi le juge des référés pour désigner un expert judiciaire afin d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation. L’expert a déposé son rapport le 16 mars 2021. L’EPFIF a ensuite assigné les époux [G] pour fixer ces indemnités. Les époux [G] ont demandé une réactualisation de l’indemnité d’éviction, ce qui a été refusé par le juge de la mise en état.
L’EPFIF a demandé au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction à 1.076.415 €, l’indemnité d’occupation annuelle à 51.631 € ou subsidiairement à 42.300 €, et de condamner les époux [G] à lui payer 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les époux [G] ont demandé une nouvelle expertise judiciaire, une indemnité d’éviction de 1.647.300 €, et une indemnité d’occupation de 35.716 € HT par an.
L’indemnité principale à 960.000 €
Le tribunal a jugé que l’expert judiciaire avait correctement évalué l’indemnité d’éviction à 960.000 € en utilisant des méthodes reconnues et adaptées aux caractéristiques du fonds de commerce. Les époux [G] n’ont pas démontré de changement notable dans les éléments comptables postérieurs à l’expertise. Le tribunal a donc fixé l’indemnité principale à 960.000 €.
Les indemnités accessoires
Frais de remploi à 105.710 € et trouble commercial à 28.221 €
Concernant les indemnités accessoires, le tribunal a fixé les frais de remploi à 105.710 €, le trouble commercial à 28.221 €, et les frais divers à 2.000 €. Les frais de réinstallation et de déménagement n’ont pas été alloués faute de justificatifs. Les frais de licenciement seront remboursés sur présentation de justificatifs.
L’indemnité d’occupation à 39.600 € HT par an
L’indemnité globale d’éviction a été fixée à 1.095.931 €. L’EPFIF a été condamné à verser cette somme aux époux [G] et à leur payer 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’indemnité d’occupation a été fixée à 39.600 € HT par an à compter du 1er octobre 2018 jusqu’à la libération des lieux. L’EPFIF devra restituer les sommes perçues en trop avec intérêts au taux légal.
Le tribunal a rejeté les demandes de nouvelle expertise et les autres demandes des parties. L’exécution provisoire de la décision est de droit.