Dans cette affaire, la Cour d’appel de Poitiers, par un arrêt du 7 mai 2024 (n° 22/03069), tranche un litige relatif à un bail commercial dans le cadre d’un programme de défiscalisation. Les époux [N], propriétaires d’une villa dans une résidence de tourisme, avaient confié l’exploitation de celle-ci à la SARL Domaine de Fontenelles. Un congé avec refus de renouvellement du bail a été signifié par les époux [N] le 29 mars 2017, accompagné d’une offre d’indemnité d’éviction.

Contexte du litige

Les époux [N] avaient conclu un bail commercial en 2007 avec la société Gestion Patrimoine Loisirs, reprit ensuite par la SARL Domaine de Fontenelles, qui exploitait la villa au sein d’une résidence de tourisme sous l’enseigne « Madame Vacances ». À l’issue du bail en 2016, les propriétaires ont décidé de ne pas le renouveler et ont offert le paiement d’une indemnité d’éviction à leur locataire.

Après une procédure initiée par les époux [N], un expert a été désigné pour évaluer cette indemnité, laquelle a été fixée à 32 000 € en première instance par le Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en 2022. Le tribunal a également débouté les époux [N] de leur demande de faire réduire cette indemnité à un euro symbolique, considérant qu’il n’y avait pas eu de dol ou de manquement dans la formation ou l’exécution du contrat de bail. Les époux [N] ont interjeté appel, contestant le montant de l’indemnité et cherchant à annuler le bail sur divers fondements.

Position des parties

La SARL Domaine de Fontenelles a demandé la confirmation du jugement de première instance et a réclamé une réévaluation de l’indemnité à 85 000 €, arguant que les chiffres d’affaires des dernières années devaient être pris en compte. Elle a également ajouté des frais de remploi et une indemnité pour trouble commercial à sa demande.

Les époux [N] ont soutenu que la SARL Domaine de Fontenelles ne justifiait pas de la perte réelle de son fonds de commerce, et ont demandé que l’indemnité d’éviction soit réduite à un montant symbolique, en invoquant plusieurs moyens de défense : dol, mauvaise exécution du contrat et renonciation implicite à l’indemnité par la société locataire.

Décision de la cour

La Cour d’appel a rejeté les arguments des époux [N], soulignant que ces derniers avaient eux-mêmes offert une indemnité d’éviction lors de la délivrance du congé en 2017, confirmant ainsi l’applicabilité de cette indemnité. La cour a confirmé que la clause du bail stipulant une renonciation à l’indemnité d’éviction était réputée non écrite, conformément à l’article L. 145-15 du Code de commerce.

Sur le montant de l’indemnité, la cour a partiellement réformé le jugement de première instance, retenant un montant de 48 840 €, calculé en prenant en compte une moyenne des chiffres d’affaires des dernières années et en appliquant un coefficient multiplicateur. Des frais de remploi à hauteur de 10 % de l’indemnité et une indemnité pour trouble commercial de 4 % du chiffre d’affaires ont été ajoutés.

Enfin, les époux [N] ont été déboutés de leur demande d’annulation du bail pour dol, ainsi que de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive. Ils ont également été condamnés à payer 5 000 € supplémentaires à la société Domaine de Fontenelles au titre des frais irrépétibles en appel.

Conclusion

Cette décision confirme l’obligation des époux [N] de verser une indemnité d’éviction à leur locataire suite à la non-reconduction du bail, tout en réévaluant cette indemnité en fonction des performances réelles de la villa exploitée. Elle clarifie également la nature d’ordre public des dispositions relatives à l’indemnité d’éviction dans le cadre des baux commerciaux.

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