La décision de la Cour d’appel de Poitiers, datée du 10 septembre 2024 (n° RG 20/01412), traite d’un litige relatif à un bail commercial portant sur une résidence de tourisme. Ce litige oppose la SARL [Localité 15] aux époux [K], dans le cadre d’une opération de défiscalisation, ainsi qu’à la société LAMA et à la SCP Océan Notaires, en lien avec la résiliation du bail commercial et le refus de renouvellement de celui-ci sans indemnité d’éviction.

Faits principaux :

Les époux [K] avaient signé en 2002 un contrat de réservation d’une villa avec la société Gestion Patrimoine Loisirs, accompagnée d’un bail commercial d’une durée de neuf ans. Ce bail avait pour but d’exploiter la villa au sein d’une résidence de tourisme située en Vendée. En 2007, la société Gestion Patrimoine Loisirs a cédé son fonds de commerce à la SARL [Localité 15], qui est ainsi devenue locataire. En 2014, les époux [K] ont donné congé à la SARL [Localité 15] avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction, invoquant la clause du bail dans laquelle la SARL avait renoncé à cette indemnité. Les mensonges au moment de la commercialisation ou du renouvellement du bail commercial sont un problème récurrent. Certains gestionnaires de patrimoine ont été condamnés.

Procédure initiale :

La SARL [Localité 15] a contesté ce congé devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en 2016, demandant sa nullité, la restitution des lieux et le paiement d’une indemnité d’éviction. En réponse, les époux [K] ont impliqué la SCP Océan Notaires et la SAS LAMA, considérant que ces derniers avaient manqué à leur devoir d’information et de conseil lors de la rédaction du bail et de la vente. En 2020, le tribunal a débouté la SARL [Localité 15] de ses demandes, déclarant le congé valable et prescrivant toute action contre la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction.

Appel :

La SARL [Localité 15] a fait appel de cette décision. Par un arrêt de novembre 2021, la Cour d’appel de Poitiers a partiellement réformé le jugement en déclarant la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction non écrite, ouvrant la voie à une indemnité d’éviction en faveur de la SARL. Une expertise a ensuite été ordonnée pour fixer cette indemnité, et une provision de 20 000 euros a été allouée à la SARL. La responsabilité partielle de la SCP Océan Notaires et de la SAS LAMA a également été retenue, en raison de leur manquement à leur devoir d’information.

Décision de septembre 2024 :

Dans la présente décision, la Cour d’appel de Poitiers se prononce sur le montant de l’indemnité d’éviction, après dépôt du rapport d’expertise. L’expert a calculé une indemnité de base de 41 800 euros, à laquelle s’ajoutent 4 180 euros pour les frais de remploi et 2 090 euros pour le trouble commercial, soit un total de 48 000 euros. La méthode de calcul de l’expert, fondée sur les recettes de la villa et la performance globale de la résidence, a été validée par la cour, rejetant ainsi les tentatives des parties de modifier le coefficient utilisé.

Responsabilité et indemnisation :

La cour a également confirmé la responsabilité de la SCP Océan Notaires et de la SAS LAMA, qui sont condamnées solidairement avec les époux [K] à garantir 70 % des condamnations prononcées contre ces derniers. En conclusion, les époux [K] sont condamnés à verser 48 000 euros à la SARL [Localité 15] au titre de l’indemnité d’éviction, ainsi que des sommes complémentaires au titre des frais de procédure, tandis que les notaires et la société immobilière sont solidairement responsables d’une partie de cette indemnité.

Texte de l’arrêt:

Cour d’appel, Poitiers, 2e chambre, 10 Septembre 2024 – n° 20/01412

Cour d’appel

Poitiers

2e chambre

10 Septembre 2024

Répertoire Général : 20/01412

Contentieux Judiciaire

ARRET N°266

CP/KP

N° RG 20/01412 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GBCF

S.A.R.L. [Localité 15]

C/

[K]

[K]

S.A.S. LAMA

S.C.P. SCP [H], [F] CL., [F] CH., [I], [M] [O], [B], [X] & [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01412 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GBCF

Décision déférée à la Cour : jugement du 25 juin 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE .

APPELANTE :

S.A.R.L. [Localité 15], prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 4]

Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me Carole BENDRIHEM, avocat au barreau de PARIS.

INTIMES :

Madame [L] [D] épouse [K]

née le 20 Juillet 1953 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 11] ROYAUME UNI

Ayant pour avocat postulant Me Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES.

Monsieur [T] [K]

né le 02 Juillet 1952 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 11] ROYAUME UNI

Ayant pour avocat postulant Me Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES.

S.A.S. LAMA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Défaillante

S.C.P. [H], [F] CL., [F] CH., [I], [M] [O], [B], [X] & [V] nouvelle dénomination SCP OCEAN NOTAIRES.

Notaires associés [Adresse 1]

[Localité 6]

Ayant pour avocat plaidant Me Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile B85D525D8D5030285E5B8CDF386E109B 71192CCF7D68F6ECF7E8E35EE0AB5BBF , l’affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

– RENDU PAR DEFAUT

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile F23D2CC483AC17020CAB97538F82B395 ,

– Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation, Monsieur [T] [G] [A] et son épouse Madame [L] [D] (les époux [K]) ont, par acte sous seing privé en date du 2 septembre 2002, et par l’intermédiaire de la SAS Lama, signé avec la société Gestion Patrimoine Loisirs un contrat de réservation, préalable à une vente en l’état futur d’achèvement, concernant une villa à bâtir numéro 15, avec terrain et piscine privative, au sein de la résidence de tourisme «[9]», sise [Adresse 13] à [Localité 16] (Vendée), se composant d’un ensemble de 59 villas.

Le même jour, les époux [K] ont consenti à la société Gestion Patrimoine Loisirs un bail commercial pour une durée de neuf années débutant au lendemain du jour de la date d’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble, soit en l’espèce en juin 2004, pour s’achever au 31 décembre de la neuvième année, soit le 31 décembre 2013.

La vente en l’état futur d’achèvement a été constatée par acte authentique du 16 septembre 2003 dressé par Maître [J] [U], notaire au sein de la SCP [U] [B], devenue la SCP Océan Notaires.

En mars 2007, la société Gestion Patrimoine Loisirs a cédé son fonds de commerce à la SARL [Localité 15], en ce compris le droit au bail.

Par acte d’huissier en date du 19 mars 2014, les époux [K] ont délivré à leur locataire un ‘congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction’, pour la date du 30 septembre 2014, en rappelant que le locataire avait renoncé à cette indemnité à l’article 1er du bail.

Procédure devant le premier juge

Par acte en date du 27 avril 2016, la société Saint Jean de Monts a attrait les époux [K] devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne pour voir déclarer nul et de nul effet le congé et obtenir la restitution des clés sous astreinte, ainsi que sa réintégration dans les lieux objets du bail, outre l’indemnisation de sa dépossession des lieux sans autorisation jusqu’à sa réintégration ou le versement de l’indemnité d’éviction.

Par acte du 22 décembre 2016, les époux [K] ont attrait en intervention forcée la SCP Océan notaires, ainsi que la SAS Lama, pour voir :

– dire valide le congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 19 mars 2014, avec effet au 30 septembre 2014,

– condamner la société [Localité 16] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2014 comme occupante sans droit ni titre,

– ordonner son expulsion,

– subsidiairement, juger que la SAS Lama et la SCP Océan Notaires ont manqué à leur devoir d’information et de conseil,

– et les voir condamner à les garantir de toute condamnation qui serait mise à leur charge.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 mars 2017.

Par jugement en date du 25 juin 2020, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a débouté la société Saint Jean de Monts de l’ensemble de ses demandes et a :

-déclaré valable le congé sans droit au renouvellement ni indemnité d’éviction délivré à la société [Localité 15] par exploit huissier de justice le 19 mars 2014 par les époux [K] pour le 30 septembre 2014.

-dit et jugé l’action en nullité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction exercée par la société [Localité 15] prescrite,

-débouté en conséquence la société [Localité 15] de ses demandes en réintégration, restitution des clés et expulsion, demande en dommages et intérêts pour dépossession, demande en paiement d’une indemnité d’éviction, demande subséquente en expertise,

-débouté les époux [K] de leur demande reconventionnelle en indemnité d’occupation et expulsion,

-prononcé la mise hors de cause de la société Lama et de la SCP Océan Notaires,

-débouté la SCP Océan Notaires, de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

-condamné la société [Localité 15] à payer aux époux [K] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

-condamné la société [Localité 15] à payer à la société Lama la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la société [Localité 15] à payer à la SCP Océan Notaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-rejeté la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par la société [Localité 15],-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

-condamné la société [Localité 14] de [Localité 12] aux entiers dépens.

Procédure devant la Cour :

Par déclaration au greffe en date du 22 juillet 2020, la société [Localité 15] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués.

Par arrêt du 30 novembre 2021, la Cour a :

-Confirmé le jugement, en ce qu’il a :

-déclaré valable le congé délivré par M. et Mme [K], par acte d’huissier en date du 19 mars 2014, pour le 30 septembre 2014,

-débouté en conséquence la société [Localité 14] de [Localité 12] de ses demandes en réintégration, restitution des clés, demande de dommages-intérêts pour dépossession,

-débouté M. et Mme [K] de leur demandes reconventionnelles à l’encontre de la société [Localité 15],

-débouté la SCP Océan Notaires de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

-Infirmé le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

-Déclaré recevable la contestation de la société [Localité 14] de [Localité 12], concernant la régularité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1′ alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002,

-Déclaré cette clause non-écrite et inopposable à la société [Localité 15],

-Déclaré recevable la demande de la société [Localité 15] en paiement d’une indemnité d’éviction,

Avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction,

-Ordonné une expertise [avec mission habituelle en telle matière],

-Désigné pour y procéder M. [S] [C] expert près la cour d’appel de Rennes,

-Condamné in solidum Monsieur [T] [G] [K] et son épouse Madame [L] [W] à payer à la SARL [Localité 15] la somme de 20.000 euros à titre provisionnel, à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction,

-Déclaré partiellement fondé le recours en garantie formé par les époux [K] à l’encontre de la SAS Lama et de la SCP Océan Notaires,

-Dit que la SAS Lama a manqué à son obligation d’information en omettant d’informer les époux [K] de la nullité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1′ alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002,

-Dit que cette faute a privé les époux [K] d’une chance de renoncer à leur réservation, et d’éviter une action en paiement d’une indemnité d’éviction,

-Dit que la SCP Océan Notaires a manqué à son devoir de conseil, en omettant d’informer les époux [K] de la nullité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1′ alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002,

-Dit que cette faute a privé les époux [K] d’une chance de renoncer à leur achat, et d’éviter une action en paiement d’une indemnité d’éviction,

-Condamné in solidum la SCP Océans Notaires et la SAS Lama à relever et garantir les époux [K], à concurrence de 70 %, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d’appel,

-Condamné, dès à présent, in solidum la SAS Lama et la SCP Océan Notaires à relever et garantir les époux [K] :

– à concurrence de 70 % du montant de la condamnation provisionnelle prononcée par le présent arrêt, soit à hauteur de la somme de 14000 euros,

– à concurrence de 70 % de la condamnation prononcée ci-après à l’encontre des époux [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-Dans leurs rapports entre codébiteurs solidaires, condamné la SAS Lama à relever et garantir la SCP Océan Notaires à concurrence de 50 % des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure d’appel,

-Condamné in solidum Monsieur [T] [G] [K] et son épouse Madame [L] [W] à payer à la SARL [Localité 14] de [Localité 12] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel (exposés jusqu’au présent arrêt),

-Condamné in solidum la SAS Lama et la SCP Océans Notaires à payer à Monsieur [T] [G] [K] et son épouse Madame [L] [W] la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel (exposés jusqu’au présent arrêt),

-Rejeté la demande formée par la SCP Océan Notaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Réservé les dépens.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 21 juillet 2022.

Procédure devant la Cour de cassation :

Les époux [K] et la SCP Océan notaires se sont pourvus en cassation, les premiers reprochant à l’arrêt critiqué d’avoir jugé non écrite la clause contractuelle faisant échec au droit au renouvellement, le second lui reprochant d’avoir retenu sa responsabilité solidaire avec la société Lama à garantir pour partie, le paiement par les bailleurs de l’indemnité d’éviction.

Sur ces pourvois principaux, la société Saint Jean de Monts a formé un pourvoi incident portant sur le rejet par la cour d’appel de Poitiers de sa demande d’indemnisation pour préjudice de dépossession.

Par arrêt du 16 novembre 2023, la 3e Chambre civile de la Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Poitiers le 30 novembre 2021mais seulement en ce qu’il a :

-retenu la responsabilité partielle du notaire et de l’agent immobilier,

-rejeté la demande de la société [Localité 15] en dommages-intérêts pour dépossession.

La Cour de cassation a ordonné le renvoi devant la cour d’appel de Bordeaux pour voir statuer sur ces deux points.

Procédure au fond devant la Cour d’appel de Poitiers après expertise :

La SARL [Localité 15], par dernières conclusions transmises le 31 janvier 2024, demande à la cour de :

-Déclarer la société [Localité 15] recevable et bien fondée en ses demandes, y faisant droit et réformant le Jugement dont appel,

-Condamner solidairement Monsieur [T] [G] [K] et son épouse Madame [L] [W], à payer à la société [Localité 15] une somme de 57.500 euros à titre d’indemnité d’éviction,

-Condamner solidairement [T] [G] [K] et son épouse Madame [L] [W] ainsi que tous autres succombants, à payer à la société [Localité 14] de [Localité 12] une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-Débouter Monsieur [T] [G] [K] et son épouse Madame [L] [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

-Condamner solidairement [T] [G] [K] et son épouse Madame [L] [W] à supporter les frais d’expertise, ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit Maître Jérôme Clerc, Avocat constitué, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile et dire que lesdits dépens comprendront les frais de traduction en langue anglaise de tous les actes de procédure, traductions rendues nécessaires pour assurer le respect des formalités imposées par les règles de procédure applicable entre le Royaume Uni et la France, conformément aux dispositions de l’article 695-2 du Code de procédure civile.

Les époux [K], par dernières conclusions transmises le 24 avril 2024, demandent à la cour de :

-Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur [R] [K] et son épouse Madame [L] [W] à la SARL [Localité 14] de [Localité 12] à la somme maximum de 25.000€ et très subsidiairement à la somme de 41 800 €,

-Débouter la SARL [Localité 14] de [Localité 12] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

-Débouter la SCP Océan Notaires de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [R] [K] et de son épouse Madame [L] [W].

-Statuer ce que de droit sur les dépens.

La SCP Océan Notaires, par dernières conclusions transmises le 27 mars 2024, demande à la cour de :

-Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par à la SARL [Localité 14] de [Localité 12] à la somme maximum de 25.000 € et très subsidiairement à la somme de 41.800 € ;

-Débouter les époux [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCP Océan Notaire ;

-Débouter la société [Localité 14] de [Localité 12] de sa demande tendant voir fixer une indemnité d’éviction à hauteur de la somme de la somme de 57.500€.

-Condamner les époux [K] ou tout succombant à payer à la SCP Océan Notaire la somme de 6.000 € par application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile.

-Condamner les époux [K] ou tout succombant aux entiers dépens tant de 1ère instance que d’appel qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction au profit de la SELARL Mady-Gillet-Briand-Petillion, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La SAS Lama n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Au préalable, s’agissant du périmètre de saisine, il convient de rappeler qu’au vu des décisions qui précèdent, il appartient :

-à la cour d’appel de Bordeaux, sur renvoi de cassation, de statuer sur :

-le responsabilité du notaire et de l’agent immobilier,

-l’indemnité de dépossession sollicitée par la société [Localité 15],

-à la cour de céans de statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction et de ses accessoires.

******

L’expert M. [C] a retenu une méthode consistant à évaluer l’indemnité en faisant la moyenne des trois chiffres obtenus de la manière suivante :

-à partir de la recette de la villa concernée (recette théorique, application du taux d’occupation, puis d’un coefficient de 2,5) pour parvenir à la somme de 46.750 €,

-à partir des résultats d’ensemble de la Résidence [17], en le divisant par le nombre d’unités (50) et en appliquant le coefficient de 2,5 pour parvenir à la somme de 40.324 €,

-à partir des résultats d’ensemble de la Résidence [17], en le divisant par le nombre de lits (6/316) et en appliquant le coefficient de 2,5 pour parvenir à la somme de 38.282 €.

La moyenne de ces trois chiffres a été arrondie à la somme de 41.800 €.

A cette indemnité de base, l’expert M. [Y] a ajouté :

-une indemnité de 10% au titre des frais de remploi , soit la somme de 4.180 €,

-une indemnité de 5% au titre du trouble commercial, soit la somme de 2.090 €,

-soit un total de 48.070 € arrondie à 48.000 €.

Aussi bien la société appelante que les intimés adhèrent à la méthode de calcul mise en oeuvre par l’expert.

La discussion entre les parties porte sur les trois points suivants :

-le coefficient à appliquer,

-l’indemnité au titre des frais de remploi,

-l’indemnité au titre du trouble commercial.

1) Sur le coefficient à appliquer :

La société [Localité 15] entend voir appliquer un coefficient de 3 en lieu et place de celui de 2,5 retenu par l’expert au motif :

-qu’il n’est pas excessif compte tenu de la situation balnéaire, de la qualité de la résidence et de la rareté de tels biens (domaine pavillonnaire protégé et homogène, piscines privatives notamment),

-qu’il n’existe aucun fonds équivalent libre d’exploitation dans la région,

-que la zone touristique y est très concurrentielle, ce qui implique une forte valeur des fonds existants,

-que le taux de 2,5 est inférieur au barème fiscal valorisant les prix de cession retenus pour les hôtels meublés.

L’application du coefficient de 3 conduit à une indemnité d’éviction de base (perte du fonds de commerce) de 50.000 €.

Les époux [K] et la société Océan Notaires entendent voir appliquer un coefficient de 1,5 en lieu et place de celui de 2,5 retenu par l’expert au motif :

-que les pièces communiquées par l’appelant pour tenter de justifier un coefficient de 3 ne sont pas pertinentes,

-que c’est même un coefficient de 1,5 qu’il apparaît juste de retenir.

L’application du coefficient de 1,5 conduit à une indemnité d’éviction de base (perte du fonds de commerce) de 25.000 €.

Ces moyens appellent les observations suivantes.

C’est par une simple affirmation, et sans critique de l’analyse effectuées par l’expert que les intimés concluent à une réduction du coefficient de 2,5 à 1,5.

L’expert précise en page 15 de son rapport : ‘Etant donné qu’il s’agit d’une location para hôtelière, avec peu de frais de fonctionnement, située dans une zone touristique recherchée par la clientèle française mais aussi étrangère, avec des prestations de qualité et en particulier une piscine privative, nous retiendrons le taux de 2,5 sur le CA moyen TTC (…)’ La cour constate que les prestations particulières de la résidence et sa situation dans une zone attractive donc concurrentielle, telles que soulignées par l’appelante ont bien été prises en compte par l’expert M. [C] pour évaluer le coefficient.

Le taux de 2,5 proposé sera donc retenu. L’indemnité de base sera donc de 41.800 €.

2) Sur l’indemnité au titre des frais de remploi :

L’expert rappelle que les frais de remploi comprennent les droits de mutation, la commission d’agence et les frais juridiques.

Les intimés contestent le principe même de l’allocation de dommage-intérêts de ce chef au motif :

-que l’indemnité d’éviction ne vient pas réparer un préjudice purement hypothétique,

-que la société [Localité 15] ne peut réclamer une indemnité de réinstallation alors qu’elle affirme elle-même qu’il n’existe aucun bien équivalent dans le secteur et reconnaît par là même l’absence de réinstallation.

La société appelante réplique :

-que le preneur a vocation à se réinstaller à l’issue des baux en cours pour compenser la perte du fonds de commerce,

-que cette indemnité ne saurait être réclamée au dernier bailleur mettant fin au dernier bail, au prétexte que le fonds de commerce ne disparaîtrait définitivement qu’à ce moment-là.

Ces moyens appellent les observations suivantes.

Certes, la perte de la villa litigieuse ne fait pas disparaître le fonds de commerce que constitue la résidence dans son ensemble, et la société appelante n’aura pas – dans l’immédiat en tout cas – à chercher un nouveau fonds, d’autant que comme elle le reconnaît, aucun domaine équivalent n’est disponible dans le secteur. Pour autant, le non renouvellement du bail portant sur la villa litigieuse représente une perte partielle qui ouvre droit à réparation au pro rata du lot concerné. En cas de pertes successives de l’intégralité des lot, la société appelante ne serait pas fondée à demander réparation au dernier bailleur, de son préjudice lié à la perte totale du fonds .

La cour fera droit à l’allocation d’une indemnité au titre des frais de remploi, à hauteur de 10% de l’indemnité d’éviction de base, soit la somme de 4.180 €.

3) Sur l’indemnité au titre du trouble commercial :

L’expert rappelle qu’il s’agit d’indemniser le temps passé par la société locataire pour obtenir réparation de son préjudice au détriment de son activité.

Les intimés s’opposent à cette indemnisation en faisant valoir :

-que la société [Localité 15] est bien assistée et ne consacre pas de temps à la gestion de son éviction,

-que plusieurs évictions portent sur la même résidence et donc sur les mêmes problématiques, et qu’il n’y a pas lieu de faire peser cette indemnité sur les époux [K].

La cour constate que si la société appelante est assistée dans les démarches pour gérer cette éviction, un tel service a un coût. Si le problème juridique posé est le même pour plusieurs bailleurs, c’est à chacun d’eux qu’il appartient de contribuer au coût de sa résolution, au pro rata de leur part respective dans le fonds de commerce.

La cour fera droit à l’allocation d’une indemnité au titre des frais de remploi, à hauteur de 5 % de l’indemnité d’éviction de base, soit une somme de 2.090 €.

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Au vu de l’ensemble des observations qui précèdent, le montant de l’indemnité d’éviction globale à laquelle peut prétendre la société [Localité 15] est de 48.070 € arrondie à 48.000 € au titre de l’indemnité d’éviction.

La cour constate que la société appelante sollicite la condamnation des époux [K] alors que ces derniers demandent la simple fixation du montant de l’indemnité d’éviction. Certes, un litige est pendant devant la cour d’appel de Bordeaux sur renvoi de cassation pour déterminer sur qui et dans quelle proportion le paiement de cette indemnité va définitivement peser. Il n’en reste pas moins que la cour d’appel de Bordeaux n’aura à statuer que sur une demande de garantie indemne. Si bien que d’ores et déjà, la cour d’appel de céans peut prononcer la condamnation des époux [K], débiteurs principaux, éventuellement garantis par l’étude notariale et l’agence immobilière.

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Les époux [K] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise et les frais de traduction en langue anglaise de tous les actes de la procédure, ainsi qu’au paiement des sommes suivantes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

– 1.500 € au profit de la société [Localité 15],

– 1.500 € au profit de la SCP Océan Notaires.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de céans en date du 30 novembre 2021,

Condamne solidairement les époux [K] à payer à la société [Localité 15] la somme de 48.000 € à titre d’indemnité d’éviction,

Condamne solidairement les époux [K] à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

– 1.500 € au profit de la société [Localité 14] de [Localité 12],

– 1.500 € au profit de la SCP Océan Notaires,

Condamne solidairement les époux [K] aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise et les frais de traduction en langue anglaise de tous les actes de la procédure, dont distraction au profit de Maître Jérôme Clerc et de la SELARL Mady Gillet Briand Petillon, avocats, qui seront autorisés à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

 

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