Ex. 1 : Indemnisation de la perte locative et du préjudice moral

Thème : litige relatif à l’information précontractuelle.

Solution : le vendeur des lots et l’intermédiaire en charge de leur commercialisation ont engagé leur responsabilité en n’avertissant pas l’acquéreur du risque de non-perception des loyers.

En bref : le vendeur des lots et l’intermédiaire en charge de leur commercialisation ont engagé leur responsabilité en présentant à un investisseur non averti une plaquette faisant croire à la certitude de la sécurité et de la rentabilité du montage proposé.

Nom du vendeur : SARL Le Parc aux étoiles

Nom de l’intermédiaire : SA Capital avenir conseil devenue SAS Valority France

Nom de l’exploitant : Rhôde Tourisme puis Hotels & resorts développement puis Valpuy puis Cîmes et Neige.

Nom de la résidence : Le Parc aux étoiles.

Type de résidence : résidence de tourisme (ski).

Dommages et intérêts : 16.797 euros de la perte locative et 1.000 euros de préjudice moral.

Titre I : le manquement à l’obligation d’information précontractuelle

Point 1 : le vendeur des lots a engagé sa responsabilité en présentant l’opération comme sûre et rentable dans sa plaquette, sans mentionner le risque de non-perception des loyers

Extrait : « Alors que les termes employés dans cette plaquette publicitaire réalisée sous la responsabilité du vendeur, marchand de biens, et distribuée par le mandataire exclusif de commercialisation spécialisé en opérations de placement ou sous sa responsabilité, étaient de nature à convaincre M. Z, investisseur non averti, que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine, rien dans le contrat de réservation ni dans l’acte authentique de vente, ni dans le bail commercial, ni dans aucun autre document remis par le vendeur à l’acquéreur avant la vente, n’a permis d’alerter celui-ci sur les risques de non-perception des loyers auxquels les investisseurs se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l’impact sur la fiabilité annoncée du placement. « Il doit donc être retenu que le vendeur professionnel a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’occasion de la souscription de la vente litigieuse. »

Point 2 : l’intermédiaire en charge de la commercialisation des lots a engagé sa responsabilité en ne comblant pas le défaut d’information du vendeur des lots

Extrait : « La société Valority France qui en a la charge, en tant qu’elle s’entremet à titre habituel dans des opérations immobilières de placement, n’établit nullement avoir comblé le défaut d’information et de conseil imputable au vendeur, par l’exercice de son propre devoir d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur éventuel. Il s’en déduit qu’à l’égard de l’acquéreur et s’agissant de la non-perception des loyers causée par la déconfiture des preneurs à bail commercial, risque dont il n’avait pas été averti en violation d’une obligation d’information et de conseil imputable tant au vendeur qu’au commercialisateur exclusif, tandis que le premier est responsable sur le fondement de la responsabilité contractuelle, le second est également responsable, mais sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Il ne peut être soutenu que les clauses du contrat de commercialisation pourraient décharger la SAS Valority France de sa responsabilité délictuelle à l’égard d’un acquéreur. Il n’est pas établi que la faute du commercialisateur ait été intentionnelle ni qu’il ait agi en concert frauduleux avec le vendeur dans le but de tromper. Peu importe en l’espèce que les conditions d’application du code de la consommation relatives au démarchage à domicile aient été ou non réunies, a fortiori respectées. »

Titre II : le préjudice découlant du manquement à l’obligation d’information

Point 1 : l’acquéreur peut demander la réparation du préjudice matériel correspondant à la perte locative, égale à la différence entre les loyers garantis et les loyers effectivement perçus

Extrait : « Le préjudice certain qui a découlé tant du manquement contractuel du vendeur que de la faute du commercialisateur exclusif comprend tout d’abord la perte locative du propriétaire qui s’évalue par la différence entre, d’une part, le montant des loyers garantis sur neuf ans tels que prévus au contrat, selon l’option exercée pour l’occupation des lieux à titre personnel après déduction de la TVA au taux de 5,5% destinée à être reversée, soit une somme de 43 947 euros et, d’autre part, les loyers effectivement versés sur la durée du bail d’origine par les preneurs à bail successifs, soit une somme de 27 150 euros. En conséquence, la SARL Le Parc aux étoiles et la SAS Valority France seront condamnées in solidum à payer à M. Z une somme de 16 797 euros au titre de la perte locative. »

Point 2 : l’acquéreur peut demander la réparation du préjudice moral correspondant aux tracas subis

Extrait : « Il est établi que M. Z a subi des soucis et tracas en raison tant du défaut d’information et de conseil que de la nécessité de diligenter la présente procédure pour parvenir à une indemnisation. La Cour dispose des éléments lui permettant de fixer à 1 000 euros le montant de ce préjudice. Le vendeur et le commercialisateur seront condamnés in solidum au paiement de cette somme à M. Z. »

Point 3 : l’acquéreur ne peut pas demander la réparation du préjudice patrimonial correspondant à la moins-value sur le bien acheté.

Extrait : « S’agissant du préjudice patrimonial lié, selon la demande, à la moins-value du bien immobilier, il n’est pas établi que le défaut de qualité prétendu de cet immeuble soit à l’origine d’une perte de valeur. Il n’est pas prouvé non plus que la moins-value alléguée ait été causée par la saturation du marché immobilier locatif local, par suite de la réalisation d’un autre programme immobilier dans la commune de Puy-Saint-Vincent. « Par conséquent, la demande au titre de ce préjudice patrimonial ne peut prospérer puisqu’elle n’est justifiée ni en tant que préjudice découlant directement du défaut d’information allégué, ni en tant que préjudice découlant directement d’une perte de chance de n’avoir pas conclu la vente litigieuse. »

Référence : Cour d’appel de Paris, 28 juin 2019, RG n°17/15059

Ex. 2: dommages et intérêts pour défaut d’information équivalents à la moitié du coût d’acquisition

Thème : litige relatif aux conditions dans lesquelles la vente des lots compris dans une résidence de tourisme a eu lieu.

Solution : les particuliers acheteurs ne peuvent pas obtenir l’annulation de la vente pour dol mais des dommages et intérêts égaux à la moitié du coût d’acquisition.

En bref : une résidence de tourisme a connu des problèmes d’exploitation du fait de la faillite du premier puis du deuxième exploitant. Des particuliers qui avaient acheté un lot ont demandé la nullité de la vente pour dol. La Cour d’appel rejette cette demande mais condamne la SCI qui leur avait vendu le lot à leur payer des dommages et intérêts égaux à la moitié du coût d’acquisition pour défaut d’information.

Nom de l’exploitant : Atrium Tourisme puis SAS Les Résidences d’Épernay.

Nom de la résidence : Résidence du Palais.

Dommages et intérêts : 112.350 euros.

Titre I : l’absence de dol du vendeur des lots

Point 1 : c’est à la personne qui se plaint d’un dol de prouver les manœuvres trompeuses de la personne à qui elle le reproche

Extrait : « C’est à celui qui invoque le dol de rapporter la preuve des manoeuvres ou de la dissimulation dont il a été victime. « L’existence du dol s’apprécie au moment de la formation du contrat de sorte qu’il n’y a pas lieu de prendre en considération des événements ultérieurs. « Il appartient aux époux G. qui invoquent une réticence dolosive de la part de la SCI RÉSIDENCE DU PALAIS de rapporter la preuve qu’à la seule fin de les déterminer à acquérir le bien litigieux, celle-ci les a trompés en leur dissimulant volontairement un fait avéré dont elle avait connaissance. « L’absence d’étude préalable ne permet pas de caractériser un dol. « Pas plus l’acte de vente que la plaquette publicitaire ne comportaient d’engagement garantissant un revenu locatif étant relevé que le bail signé par les acquéreurs prévoyait expressément l’hypothèse d’une défaillance du gestionnaire à la rubrique résolution du bail. La preuve n’est en outre pas rapportée que cette plaquette aurait comporté des informations volontairement inexactes alors qu’à la date d’acquisition, le bail commercial était en cours et que la rentabilité indiquée correspondait au loyer contractuel. « L’absence d’information suffisante sur les aléas de l’opération ne caractérise pas un dol et le dol ne saurait être caractérisé par la prise de conscience tardive par les acquéreurs des risques locatifs que comportait l’achat du bien. »

Point 2 : l’absence d’information de l’échec d’un précédent exploitant ne suffit pas à caractériser le dol

Extrait : « Il n’est pas non plus établi que la SCI RÉSIDENCE DU PALAIS ait mis en place ce dispositif afin de faire apparaître l’opération comme rentable tout en sachant que cette rentabilité apparente était provisoire et artificielle. « Aucun autre élément ne vient établir le bien fondé des allégations des acquéreurs, étant relevé que le rapport THED dont ils se prévalent, analysant les causes des difficultés de l’exploitant, est postérieur à la vente et que la déconfiture de la société ATRIUM TOURISME, qui assurait la gestion de multiples résidences hôtelières et non pas celle de la seule RÉSIDENCE DU PALAIS, est dépourvue de valeur probante à cet égard. « Ne saurait caractériser un dol par réticence le fait de ne pas avoir mentionné l’échec de l’exploitation par la société ATRIUM TOURISME alors que rien n’établit que cet échec ait été en lien avec le fonctionnement de la résidence elle-même et qu’à la date de la vente l’exploitation était assurée par un nouveau gestionnaire. »

Titre II : le manquement à l’obligation d’information précontractuelle du vendeur des lots

Point 1 : c’est au vendeur professionnel d’apporter la preuve qu’il a rempli son obligation d’information envers l’acquéreur, y compris des caractéristiques les moins favorables de l’opération

Extrait : « Selon l’article L.111-1 du code de la consommation dans sa version en vigueur à la date du contrat, tout professionnel vendeur de biens ou prestations de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service. « En matière de vente immobilière de placement, le promoteur-vendeur du programme doit informer l’acquéreur des caractéristiques, y compris les moins favorables, du placement proposé ainsi que sur les risques qui lui sont associés et qui peuvent être le corollaire des avantages annoncés. »

Point 2 : l’absence d’information sur le risque de non-perception des loyers caractérise un manquement à l’obligation d’information

Extrait : « En l’espèce, la plaquette distribuée par le promoteur fait apparaître que le programme est un succès du fait de la qualité du cadre et de la demande locative avec un taux d’occupation élevé, et comme un placement sûr et rentable à court terme en mentionnant un bail commercial courant jusqu’en 2020 et une rentabilité de 5% du prix d’acquisition hors taxes. « La SCI RÉSIDENCE DU PALAIS ne démontre pas avoir avisé les acquéreurs du risque de non-perception des loyers auquel ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial que cette présentation faisait apparaître comme improbable à court terme alors que la rentabilité, si elle n’était pas le seul avantage procuré par l’investissement, constituait un des éléments déterminants de la décision de contracter. « Les mentions de l’acte authentique de vente relativement à une procédure en cours devant le tribunal de grande instance de CHALONS EN CHAMPAGNE opposant la copropriété à Me C. et à la société AMOTOUR ne sauraient faire la preuve de l’accomplissement par la venderesse de son obligation précontractuelle d’information. « Le manquement imputé à la SCI RÉSIDENCE DU PALAIS est dès lors établi. »

Point 3 : l’intermédiaire commercialisant les lots n’a pas engagé sa responsabilité vis-à-vis de son mandant, le vendeur des lots, dès lors que son mandat ne lui laissait aucune latitude sur la présentation du programme

Extrait : « La SARL IMOVELIS n’est pas l’auteur de la plaquette de commercialisation, ni des actes soumis à la signature des clients, fournis par le mandant. « Il ressort des termes du mandat de commercialisation que celui-ci ne lui laissait aucune latitude sur la présentation du programme commercialisé, lui interdisant « de communiquer des renseignements inexacts ou évasifs, et conservent le souci constant de ne donner que des informations strictement conformes à la réalité et au contenu des documents qui lui ont été remis ». « Il appartenait en conséquence au promoteur qui avait ainsi « verrouillé » les conditions de commercialisation, de prévoir un document par lequel le client reconnaissait avoir bénéficié d’une information précontractuelle sur les risques présentés par l’investissement. « Il en résulte que le mandataire n’a pas commis de faute à l’égard du mandant et que la SCI RÉSIDENCE DU PALAIS doit être déboutée de son action en garantie. »

Point 4 : le préjudice des acquéreurs victimes du défaut d’information peut être évalué à la moitié du coût d’acquisition des lots

Extrait : « Le préjudice des époux G. réside dans la non réalisation à court terme des avantages escomptés en matière de revenu de l’investissement. La cour trouve dans le dossier les éléments lui permettant de fixer ce préjudice par référence à la valeur d’un bien identique procurant un revenu inférieur de 50% à celui attendu. « Il convient en conséquence de faire droit à la demande des époux G. à hauteur de la somme de 112 350 € correspondant à la moitié du coût d’acquisition outre intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2015, date de l’assignation. »

Référence : Cour d’appel de Lyon, 26 novembre 2019, RG n°18/04499.