Renonciation au droit au renouvellement d’un bail commercial
Exemple n°1: Cour d’appel de Paris dans l’arrêt du 25 janvier 2024
La question de la renonciation au droit au renouvellement d’un bail commercial a été au cœur du litige tranché par la Cour d’appel de Paris dans l’arrêt du 25 janvier 2024. Cet arrêt illustre les conditions et les conséquences de cette renonciation dans le contexte des baux commerciaux et de la sous-location.
- Bail principal : La SA Centrale Jemmapes avait donné à bail à la SNC Centre de Prestations de Service des locaux pour une durée de neuf ans. À l’échéance du bail principal en 2005, le bailleur a refusé le renouvellement et a délivré un congé.
- Sous-location : La SNC Centre de Prestations de Service avait sous-loué les locaux à l’Association des Comptables pour l’Enseignement (ACE), qui avait continué à occuper les lieux après l’expiration du bail principal.
- Renonciation : Après avoir obtenu un droit direct au renouvellement, l’association ACE a renoncé à ce droit par acte du 18 décembre 2009, tout en restant occupante des locaux jusqu’en juillet 2010.
Problématique juridique
La renonciation au droit au renouvellement est encadrée par l’article L.145-32 du Code de commerce, qui interdit une renonciation anticipée. Cependant, une fois ce droit acquis, le bénéficiaire peut librement y renoncer. La question portait sur la validité de cette renonciation et ses effets, notamment en matière d’indemnité d’occupation.
Validité de la renonciation
La Cour a considéré que la renonciation au droit au renouvellement, une fois ce droit acquis, est conforme aux principes juridiques.
L’association ACE, en sa qualité de sous-locataire, avait obtenu un droit autonome au renouvellement, qu’elle pouvait librement abandonner.
Cette renonciation n’a pas été assimilée à l’exercice du droit d’option prévu par l’article L.145-57 du Code de commerce.
Conséquences financières
L’association ACE, ayant continué à occuper les lieux après l’expiration du bail principal, a été condamnée à verser une indemnité d’occupation pour la période d’occupation sans titre. Cette indemnité a été calculée sur la base de la valeur locative des locaux.
La SNC Centre de Prestations de Service n’a pas été reconnue comme ayant droit à des indemnités pour perte de revenus, car elle avait perdu son droit au maintien dans les lieux dès 2005.
Conclusion
L’arrêt met en lumière les enjeux liés à la renonciation au droit au renouvellement dans le cadre d’un bail commercial. Une telle renonciation, lorsqu’elle est effectuée après l’acquisition du droit, est juridiquement valide et produit des effets significatifs sur les droits et obligations des parties. La distinction entre renonciation et exercice du droit d’option est essentielle, tout comme l’analyse des conséquences financières pour chacune des parties. Ce cas illustre également la complexité des relations tripartites entre bailleur, locataire principal et sous-locataire.
Exemple n°2 : Cour d’appel de Pau, 21-05-2019, n° 17/03957
Affaire concernant la renonciation au droit au renouvellement du bail
Dans l’affaire opposant M. Olivier Z à la SARL La Réserve, la question centrale est la renonciation au droit au renouvellement du bail commercial.
Par un acte sous seing privé du 20/02/2001, la société La Réserve Boutin, représentée par sa gérante, a renoncé à se prévaloir de la propriété commerciale et du droit au renouvellement du bail commercial signé avec M. Z, à la date d’expiration du bail au 31/12/2010.
Caractère non équivoque de la renonciation
La société La Réserve a également soutenu que l’acte de renonciation était équivoque et résultait d’une situation de faiblesse économique.
La Cour a rejeté cet argument, affirmant que les termes de l’acte de renonciation étaient clairs et précis, et que le contexte de redressement judiciaire de la société La Réserve Boutin justifiait cette renonciation pour éviter la liquidation judiciaire et les poursuites individuelles des créanciers.
Conséquences de la cessation du bail
La Cour a ordonné l’expulsion de la société La Réserve des lieux loués, et a fixé une indemnité d’occupation annuelle forfaitaire de 31.000 euros HT, hors charges, payable par fractions mensuelles égales, à compter du 01/04/2010 jusqu’à la libération des lieux.
La demande de condamnation du locataire à restituer les locaux en parfait état d’entretien et de réparations locatives a été jugée prématurée.
Conclusion
La Cour d’appel de Pau a infirmé le jugement de première instance et a déclaré que la société La Réserve, anciennement la société La Réserve Boutin, a renoncé au droit au renouvellement du bail commercial conclu le 10/01/2001 venant à expiration le 31/12/2010.
Le refus de renouvellement avec dénégation du droit au renouvellement signifié le 23/03/2010 a été jugé valable, et l’expulsion de la société La Réserve a été ordonnée.