Absence de manquements graves et légitimes suffisamment prouvés

La Cour d’appel a jugé que, en l’absence de manquements graves et légitimes suffisamment prouvés, la société exploitante avait droit à une indemnité d’éviction.

1. Compagnie de Tourisme Camarguaise 

Mme [S], bailleresse, est propriétaire d’un appartement situé dans une résidence de tourisme à [Localité 4]. Ce bien est loué à la SAS Compagnie de Tourisme Camarguaise dans le cadre d’un bail commercial pour l’exploitation d’une résidence de tourisme classée. À l’approche de l’échéance du bail, Mme [S] a signifié un congé à la locataire sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction, invoquant des motifs graves et légitimes conformément à l’article L.145-17 du Code de commerce.

Les motifs avancés par Mme [S] incluaient notamment :

• L’absence d’entretien des équipements collectifs et des espaces verts,
• La suppression de services essentiels (gardiennage, réception 24/24),
• Le non-paiement des charges de copropriété,
• Un défaut d’entretien des lieux loués,
• Le non-paiement du loyer en nature.

2. Décisions des Juridictions Inférieures

Le Tribunal judiciaire de Tarascon a statué en faveur de Mme [S], validant le congé sans indemnité d’éviction. Il a jugé que les manquements de la Compagnie de Tourisme Camarguaise étaient graves et légitimes, justifiant ainsi la privation d’une indemnité d’éviction. La société locataire a interjeté appel de cette décision, contestant l’absence de manquements suffisamment graves pour justifier une telle sanction.

3. Analyse Juridique de la Cour d’Appel

La Cour d’appel a partiellement infirmé le jugement de première instance, apportant une analyse détaillée des motifs avancés par Mme [S] :

• Absence d’entretien des équipements collectifs et des espaces verts : La Cour a relevé que les obligations de la société locataire en matière d’entretien étaient limitées aux parties communes spéciales de la copropriété. Elle a considéré que la société preneuse n’était pas responsable de l’entretien des équipements appartenant à d’autres copropriétés du lotissement.
• Suppression des services de gardiennage et de réception 24/24 : La suppression de ces services était décidée par l’assemblée générale de l’ASL du Domaine de l’Estajan, et non par la locataire. La Cour a donc jugé que ce grief n’était pas fondé.
• Non-paiement des charges de copropriété : La Cour a constaté l’absence de précisions suffisantes dans le congé quant à la nature et au montant des charges prétendument impayées, rendant ce grief inopérant.
• Défaut d’entretien des lieux loués : Aucune preuve n’a été fournie pour établir un manquement de la locataire sur ce point. Le constat d’huissier ne comportait aucune constatation relative au lot de l’intimée.
• Non-paiement du loyer en nature : La Cour a relevé que la possibilité d’échanges des semaines de sous-location était susceptible d’évoluer en fonction des variations des calendriers et des résidences gérées. Le fait que les prestations proposées soient jugées d’une moindre qualité n’a pas été considéré comme un manquement fautif justifiant un congé sans indemnité.

4. Conséquences Financières

La Cour d’appel a jugé que, en l’absence de manquements graves et légitimes suffisamment prouvés par Mme [S], la société Compagnie de Tourisme Camarguaise avait droit à une indemnité d’éviction. Elle a ordonné une expertise pour évaluer le montant de cette indemnité ainsi que l’indemnité d’occupation due par la société locataire pour la période postérieure au congé.

5. Conclusion

L’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence se distingue par une approche rigoureuse de l’analyse des obligations contractuelles et des preuves requises pour justifier un congé sans indemnité d’éviction. La Cour a rappelé l’importance de fournir des preuves claires et précises pour appuyer les motifs graves et légitimes invoqués dans un congé. En l’espèce, la majorité des griefs avancés par la bailleresse ont été rejetés, ce qui a conduit la Cour à accorder une indemnité d’éviction à la société locataire.

Cet arrêt illustre les exigences strictes en matière de congé dans le cadre des baux commerciaux, ainsi que les obligations réciproques des parties concernant l’entretien des biens loués et le respect des termes du bail.

L’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 6 avril 2023 (n° 20/01294)