Contexte et procédure

Le 2 mai 2023, la S.A. Nexity Studéa a consenti à M. D N un bail d’une place de stationnement (n° LT 000227) moyennant un loyer mensuel de 61,76 € (741,10 € annuels) . Par exploit du 19 août 2024, Nexity Studéa a signifié à M. D N un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un impayé de 741,10 €, resté sans effet dans le délai de 30 jours prévu par le contrat.

Sur ce fondement, la société a assigné le 13 novembre 2024 le locataire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Pantin aux fins de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire le 19 septembre 2024 ;
• ordonner l’expulsion du défendeur et de ses éventuels occupants ;
• condamner M. D N au paiement de l’arriéré (loyers et charges) ;
• fixer une indemnité d’occupation ;
• verser 700 € au titre de l’article 700 CPC et supporter les dépens.

Le 2 juin 2025, par jugement mis à disposition, le tribunal, statuant par défaut (le locataire ne comparaissant pas), a :

1. Constaté la clause résolutoire acquise le 19 septembre 2024, du fait de l’inexécution du paiement après commandement resté infructueux.
2. Condamné M. D N à payer à Nexity Studéa 1 202,43 € d’arriérés actualisés au 1er mars 2025, intérêts légaux courus depuis le 19 août 2024 (741,10 €) et depuis le 1er mars 2025 (solde).
3. Ordonné l’expulsion « ferme » de M. D N, son dessaisissement de la place de stationnement, avec concours de la force publique et d’un serrurier passé deux mois après notification d’un commandement de quitter les lieux.
4. Fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel (61,76 €) majoré des charges récupérables, due jusqu’à la remise effective des clés.
5. Condamné M. D N aux dépens et à verser 300 € à Nexity Studéa au titre de l’article 700 CPC.
6. Prononcé l’exécution provisoire de plein droit.

Commentaire

Le formalisme du commandement et l’acquisition automatique de la clause résolutoire

L’arrêt illustre la rigueur requise pour activer la clause résolutoire : le commandement de payer, délivré par huissier, doit mentionner la clause et les sommes dues, et être resté infructueux dans le délai contractuel. Ici, le bail prévoyait un délai de 30 jours après signification du commandement ; l’absence de paiement à l’expiration de ce délai produit l’effet automatique du congé du bail sans décision de justice préalable.

Leçon pratique : confier la rédaction du commandement à un huissier pour garantir la conformité formelle (mention du délai, objet, montants) et éviter toute irrégularité qui pourrait retarder la procédure.

Expulsion ferme : conciliation de l’urgence et de la sécurité juridique

Le juge ordonne une expulsion ferme, c’est-à-dire sans suspension de la clause résolutoire, renforçant le caractère exécutoire de sa décision :

• Délai de deux mois après un nouveau commandement de quitter les lieux,
• Concours de la force publique et d’un serrurier pour assurer l’exécution effective.

Cette fermeté est légitime lorsque le locataire est occupant sans droit ni titre, et que le bailleur justifie son besoin de récupération rapide du bien (ici, une place de stationnement).

Astuce logistique : dès le jugement rendu, préparer la chaîne d’intervenants (huissier, serrurier, policiers) et veiller à l’intitulé exact de la place de parking pour éviter toute contestation d’exécution.

Indemnité d’occupation et responsabilité du locataire

Dès l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire cesse d’être preneur : il devient occupant sans droit ni titre, redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer contractuel et charges. Le tribunal a fixé celle-ci au montant du loyer initial, indexable en sus, jusqu’à restitution des clés.

Conseil : prévoir dans le bail la modalité de calcul de l’indemnité d’occupation (loyer HT/TC, majoration, indexation) pour limiter les discussions post-jugement.

Chiffrage de l’arriéré et intérêts légaux

La condamnation au paiement de 1 202,43 € intègre :

• les 741,10 € initialement visés par le commandement,
• les loyers et charges supplémentaires mis à jour au 1er mars 2025,
• l’application des intérêts légaux à compter des dates d’exigibilité respectives.

La simplicité du droit permet au juge de condamner le locataire à l’arriéré, dès lors que la créance est purement pécuniaire et non sérieusement contestable.

Bon réflexe : fournir un tableau détaillé des échéances, paiements et impayés, pièces justificatives à l’appui, pour faciliter la rapidité du prononcé.

Article 700 CPC et répartition des frais

Le juge a alloué 300 € au titre de l’article 700 CPC, appréciant en équité la charge supportée par Nexity Studéa pour ses frais irrépétibles. La somme, modeste au regard de l’enjeu, reflète la proportionnalité et la raison gardée du tribunal.

Stratégie : évaluer le montant de la demande 700 CPC à l’aune des frais réellement exposés et de la probabilité de succès pour éviter une condamnation surprise de la partie adverse.

Conclusion

Ce jugement du 2 juin 2025 démontre la puissance de la clause résolutoire lorsque le bailleur en respecte le formalisme, et la rapidité avec laquelle un occupant sans droit ni titre peut être expulsé. Pour optimiser les contentieux, bailleurs et conseils doivent :

1. Maîtriser la rédaction et la signification du commandement de payer,
2. Prévoir une clause d’indemnité d’occupation claire,
3. Organiser l’exécution matérielle dès le prononcé du jugement,
4. Documenter soigneusement l’arriéré et calibrer la demande au titre de l’article 700 CPC.

Ainsi, la protection du droit de propriété et la sécurisation des créances locatives sont assurées tout en respectant la proportionnalité et l’équilibre des intérêts en présence.

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