Règles protectrices relatives au démarchage à domicile en VEFA

La loi dite consommation ou Hamon, qui qualifie ce type de contrat de « contrat hors établissement ». Les règles protectrices du consommateur relatives au démarchage à domicile en vigueur en 2011 ont vocation à s’appliquer en VEFA.

1 – Applicabilité des règles relatives au démarchage à domicile

a) Les règles du démarchage à domicile s’appliquent au VEFA

En l’absence de législation particulière applicable à la vente en l’état futur d’achèvement, ce contrat est soumis aux règles protectrices relatives au démarchage à domicile. (Cour d’appel Reims, Chambre civile, section 1, 15 Avril 2014, N° 12/01932, SAS AKERYS PROMOTION, Numéro JurisData : 2014-009624)

b) Les règles du démarchage à domicile s’appliquent en cas de visite d’un professionnel à la demande du consommateur

La doctrine et la jurisprudence réaffirment régulièrement l’application des règles du démarchage à domicile, quelle que soit l’origine de la mise en contact :

« 37. – Visite d’un professionnel à la demande du consommateur – La question se posait dans le droit antérieur de savoir si le contrat conclu avec un professionnel alors que l’intervention de celui-ci avait été sollicitée par le consommateur constituait ou non un démarchage.

La loi nouvelle précise dans l’article L. 121-16, 2°, a) qu’il importe peu que l’initiative de la venue du professionnel ait été prise par le consommateur.

En revanche si le professionnel est amené à fournir d’autres pièces que celles nécessaires à la réparation, le droit commun des contrats conclus hors établissement s’applique ; c’est en ce sens que la Cour de cassation avait déjà jugé sous l’empire du droit antérieur (Cass. 1re civ., 3 juill. 2008 : Contrats, conc. consom. 2008, comm. 283, obs. G. Raymond ; D. 2008, p. 1991, obs. I. Gallmeister ; CA Paris, 2e ch., 23 nov. 2006 : JurisData n° 2006-321808 ; Contrats, conc. consom. 2007, comm. 110, obs. G. Raymond). » JURISCLASSEUR

La visite d’un professionnel à la demande du consommateur obéit aux règles du démarchage à domicile, y compris avant la loi Hamon ainsi que l’a jugée la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 23 novembre 2006 :

« Dès lors que le vendeur s’est déplacé au domicile du copropriétaire pour estimer le logement et se charger éventuellement de sa vente en viager, et qu’une fois sur place, il a décidé d’acquérir le bien pour lui-même, il en résulte que l’opération de vente immobilière a été conclue à la suite d’un démarchage à domicile de sorte que le contrat, soumis aux formalités de l’ article L. 121-23 du Code de la consommation , aurait dû comporter un formulaire permettant l’exercice de la faculté de rétractation. Il y a donc lieu de la déclarer la promesse de vente nulle. »

Cour d’appel PARIS Chambre 2, section B 23 Novembre 2006 N° 05/23203 HUOT / SARL CEDRIC VIE, Numéro JurisData : 2006-321808

Cet arrêt a été confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt du 3 juillet 2008 rendu dans la même affaire :

« cette opération de vente immobilière avait été conclue à la suite d’un démarchage à domicile, de sorte que, soumise aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du Code de la consommation , elle aurait dû comporter un formulaire permettant au vendeur d’exercer la faculté de renonciation. »

Cour de cassation Chambre civile 1, 3 Juillet 2008, Rejet, N° 06-21.877, Publié au Bulletin Société Cédric-vie Mme Huot, Numéro JurisData : 2008-044634, Résumé

Cette jurisprudence bien établie ne saurait qu’être confirmée par la juridiction de céans, car même si la loi « Consommation – Hamon » ne s’applique a priori pas directement, la directive communautaire dont elle émane doit inspirer le magistrat national dans son interprétation de son droit national:

« Le juge national est en effet invité, y compris dans les litiges entre particuliers, à interpréter son droit national à la lumière des directives afin d’obtenir un résultat conforme à celles-ci, ce qui ne lui permet pas toutefois de donner une interprétation contra legem du texte national ».

« Invocabilité des directives et des droits fondamentaux dans les litiges entre particuliers devant les juridictions nationales (CJUE, 19 janvier 2010) », Petites affiches, 12 mars 2010 n° 51, P. 3

2 – ABSENCE DE BORDEREAU DE RETRACTATION

L’irrégularité des mentions sur un bordereau de rétractation en VEFA, et donc a fortiori l’absence de bordereau, conduisent les juridictions saisies à annuler le contrat de réservation, ainsi que le confirme la cour d’appel de Reims dans un arrêt du 15 avril 2014 :

« Dès lors qu’un bordereau de rétractation présent sur un contrat de réservation d’une vente en l’état futur d’achèvement soumis à l’application du droit de la consommation, en l’espèce, ne comporte pas les mentions relatives à la computation du délai de rétractation et qu’au verso du formulaire de renonciation figurent des mentions totalement étrangères à la faculté de rétractation, c’est à bon droit que le tribunal a prononcé la nullité du contrat de réservation. »

Cour d’appel Reims, Chambre civile, section 1, 15 Avril 2014, N° 12/01932, SAS AKERYS PROMOTION, Monsieur Olivier BISIAUX, Madame Virginie LELEU épouse BISIAUX, Monsieur Olivier FIERS, SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, SAS C2F CONSEIL FISCALITE FINANCE Numéro JurisData : 2014-009624

Les mentions du bordereau de rétractation sont d’ordre public et le démarcheur ne peut, quelles que soient les circonstances, être autorisé à s’en affranchir ou à les adapter à sa convenance :

« Les dispositions protectrices du Code de la consommation applicables en matière de démarchage à domicile et relatives en particulier aux mentions du bordereau de rétractation sont d’ordre public et donc d’application obligatoire, de telle sorte que, sauf à les vider de leur sens, le démarcheur ne peut, quelles que soient les circonstances, être autorisé à s’en affranchir ou à les adapter à sa convenance. »

Cour d’appel Reims, Chambre civile, section 1, 15 Avril 2014, N° 12/01932, SAS AKERYS PROMOTION, Monsieur Olivier BISIAUX, Madame Virginie LELEU épouse BISIAUX, Monsieur Olivier FIERS, SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, SAS C2F CONSEIL FISCALITE FINANCE Numéro JurisData : 2014-009624

La Cour de cassation confirme l’annulation de la promesse de vente signée en raison de l’absence de bordereau de rétractation conforme dans un arrêt du 3 juillet 2008 rendu dans la même affaire :

« Le propriétaire d’un appartement a promis de le vendre, moyennant le service d’une rente viagère, à une société. Ayant relevé que, précédemment à la signature de la promesse de vente, la société, spécialiste en viager depuis vingt-six ans, s’était rendue au domicile du vendeur, à la demande de celui-ci, en vue d’une expertise gratuite, et qu’elle avait, au cours de cette première entrevue, formulé une proposition d’achat de l’appartement, la Cour d’appel en a exactement déduit que cette opération de vente immobilière avait été conclue à la suite d’un démarchage à domicile, de sorte que, soumise aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du Code de la consommation , elle aurait dû comporter un formulaire permettant au vendeur d’exercer la faculté de renonciation. »

Cour de cassation Chambre civile 1, 3 Juillet 2008, Rejet, N° 06-21.877, Publié au Bulletin Société Cédric-vie Mme Huot, Numéro JurisData : 2008-044634,

Le vendeur doit inclure dans le document contractuel un formulaire permettant au vendeur d’exercer la faculté de renonciation conformément aux articles L121-21 et suivants du code de la consommation relative au démarchage à domicile.

A défaut, le contrat de réservation et l’acte authentique de vente signé sont donc nuls.

3 – L’absence de mention du nom du démarcheur

L’article L121-23 du code de la consommation dispose :

« Les opérations visées à l’article L. 121-21 doivent faire l’objet d’un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes :

1° Noms du fournisseur et du démarcheur ».

Le contrat de réservation et l’acte de vente doivent de ce fait être annulés.