Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Des époux propriétaires d’un appartement dans une résidence de tourisme expliquent que l’agent immobilier a été leur seule interlocutrice pour la conclusion de l’opération d’achat. L’agent immobilier leur remet des documents publicitaires.

Ces mêmes textes figurent sur leur site internet. Les acheteurs se sont fondés sur ces documents pour décider d’acheter. Ces brochures insistent notamment sur la perception d’un loyer contractuel garanti net de charge et revalorisé.

L’agent immobilier n’a jamais attiré leur attention sur la possible défaillance du preneur à bail commercial (le locataire, l’exploitant de la résidence de tourisme). Ils ont été trompés sur les caractéristiques du placement proposé.

L’agent immobilier a modifié son site internet pour faire disparaître toute référence à un loyer garanti. Ils estiment également que, s’étant engagée à faire un suivi administratif du dossier, elle aurait dû les alerter sur l’absence de signature du contrat de bail par la société Eurogroup et sur les pertes de la société Eurogroup depuis 2003 du fait des difficultés déjà rencontrées à l’époque par certaines résidences de tourisme. Ils demandent la condamnation de l’agent immobilier sur le fondement de sa responsabilité délictuelle.

Obligation d’information et dol

L’agent immobilier a violé son obligation d’information et de conseil.

Il est coupable également d’un dol par réticence dolosive (omission volontaire de donner une information importante. (sur le fondement de l’article 1116 du code civil)

Les juges décident que l’agent immobilier en sa qualité d’intermédiaire, n’avait pas non plus à se livrer à une analyse des comptes financiers et comptables de la société Eurogroup. Même si cette société se porte caution des engagements de sa filiale.

L’agent n’avait pas à porter une appréciation sur sa solidité ni à s’assurer de la validité des clauses du bail commercial.

Violation de l’obligation de conseil de l’agent immobilier

La Cour juge néanmoins que l’agent immobilier a violé son obligation de conseil. « Il est de jurisprudence constante qu’un agent immobilier qui s’entremet de manière habituelle dans des opérations immobilières doit conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et sur les choix à effectuer. »

En l’espèce, il résulte de la brochure de présentation du placement Demessine qu’après l’exposé des caractéristiques fiscales, il est indiqué à la rubrique ‘garanties’ : ‘Dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d’occupation de la résidence. Vous percevrez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction’. Il était également indiqué sur le site internet du Comptoir immobilier, sur la page de présentation de la société : ‘La totalité des produits commercialisés bénéficient de garanties de loyers et de gestion permettant à l’acquéreur d’investir en toute sécurité’.

Si tout investisseur, même non averti comme les époux X, ne peut ignorer que toute location comporte une part d’aléa, il en va différemment lorsqu’il est annoncé dans le placement proposé que le loyer est garanti quel que soit le taux d’occupation.

Il ressort du dossier que, dès le 21 octobre 2010, suite à la première baisse du loyer, les époux X avaient interpellé la société Izimmo en lui rappelant que le loyer leur avait été présenté comme garanti quel que soit le taux d’occupation et que, le 28 juin 2012, ils s’étaient plaints que l’administrateur judiciaire leur proposait de baisser le montant du loyer de 48 %, qu’elle ne lui avait jamais fait part d’un tel risque mais au contraire présenté un investisement sans souci, que, dans un courrier du 25 septembre 2012, la société leur répondait que cet investissement présentait toutes les garanties à l’époque et qu’il était impossible d’imaginer ce qui s’était passé ensuite.

Il est patent que la société Izimmo a mis en avant dans sa politique commerciale les caractéristiques de rentabilité et de sécurité en gommant celle de risque, caractéristiques qui avaient emporté la conviction des époux X. En s’abstenant d’informer ces derniers sur les risques de non perception des loyers en cas de difficultés de gestion de l’exploitant, elle a manqué à son obligation d’information et de conseil, sa bonne foi ne pouvant par contre être mise en doute au regard des éléments du dossier.

Sur l’indemnisation des préjudices

Les appelants invoquent un préjudice financier résultant, d’une part, de la perte de loyers, ayant perçu 29 906,38 € alors qu’ils auraient dû percevoir 55 873,36 € pendant la durée du bail, d’autre part, de la moins value de l’appartement qui avait été sur-évalué au moment de la vente pour tenir compte de frais de commercialisation très importants ainsi que cela ressort des deux estimations auxquelles ils ont fait procéder en 2013 et 2016.

Sur le premier poste, les intimées invoquent la jurisprudence aux termes de laquelle le préjudice résultant du manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, la perte de chance se mesurant à la chance perdue et non à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Cependant, il est certain que si les appelants pour qui la sécurité du placement était un élément déterminant de leur consentement avaient été informés des risques auxquels l’opération proposée les exposaient, ils auraient refusé de contracter.

Le dommage qu’ils ont subi du fait du défaut d’information et de conseil résulte de la baisse du loyer qui leur a été imposée. Il n’existe donc aucun aléa mais un préjudice qui s’est d’ores et déjà réalisé. Il résulte de la pièce 44 des appelants, non critiquée utilement par les intimées, que la perte de loyers s’élève à 25 966,98 €. Il sera fait droit à cette prétention. Sur le second poste, les intimées font justement valoir que la demande est prescrite par application de l’article 2224 du code civil. Contrairement à ce qui est soutenu,la valeur du bien au moment de la vente n’a aucun lien avec les difficultés du gestionnaire dans l’exploitation du bien. La demande est donc irrecevable.

En tout état de cause, il n’existe aucun lien de causalité entre ce préjudice et la faute de la société Izimmo, le manquement allégué par les appelants ne pouvant être imputé qu’au promoteur-vendeur. Compte tenu de ce qui précède, la prétention des appelants relative au remboursement du coût de l’expertise immobilière est rejetée. Les époux X sont fondés à arguer d’un préjudice moral résultant des démarches et des tracas liés à l’opération litigieuse et à la nécessité d’agir en justice pour obtenir satisfaction. Il leur sera alloué une indemnité de 5 000 € à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Partie perdante, la société Izimmo sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer aux époux X la somme de 7 000 € et à la société Cerenicimo celle de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 8 novembre 2018, n° 16/03022