Comment le copropriétaire bailleur peut-il s’opposer à la baisse des loyers ?

Les exploitants de résidence de tourisme renégocient de plus en plus souvent à la baisse les loyers. Cette baisse des loyers proposées par l’exploitant se produit dans les ¾ des cas au moment du renouvellement du bail commercial. Néanmoins, certains exploitants n’hésitent pas parfois à le faire au cours des 9 années du bail commercial. Comment doit réagir le copropriétaire face à cette lettre de l’exploitant ? Les conseils simples et clairs d’un avocat en résidence de tourisme pour vous opposer à une baisse des loyers par l’exploitant.

L’écrasante majorité des baux commerciaux revus à la baisse après 9 ans

« Près de 70 % des baux arrivant à échéance ne sont pas reconduits aux conditions initiales, selon un sondage du Syndicat national des résidences de tourisme de 2015. Les poids lourds du secteur ne dérogent pas à la règle. Le groupe Pierre et Vacances, dont l’image est aujourd’hui sensiblement écornée, a ainsi renouvelé à la baisse la moitié des baux arrivant à échéance dans ses résidences, certains à hauteur de 80 %. » (le Particulier Immobilier, décembre 2016)

Les exploitants justifient leur demande de baisse des loyers par des chiffres d’affaires en baisse. Les exploitants évoquent parfois la concurrence des sites de locations entre particuliers, la « crise » …

Le péché originel des montages de défiscalisation

Les causes principales résident plus dans la surévaluation des loyers à l’origine, qui elle-même s’explique par la surévaluation du prix du bien immobilier. Ces montants de loyers artificiels sont destinés à prouver à l’investisseur que l’investissement sera rentable.

La baisse des loyers à terme est donc probable dans toutes les résidences de tourisme commercialisées de cette manière. Elles sont malheureusement nombreuses.

La revente de l’exploitation ou la faillite de l’exploitant s’explique également souvent par ce péché originel du montage de défiscalisation.

La fin de la location par résiliation du bail commercial (disparition de l’exploitant ou résiliation judiciaire) pose la question de l’éventuelle réaction de l’administration fiscale à l’encontre du co-propriétaire qui s’est engagé pour une longue durée.

L’exploitant de la résidence de tourisme a-t-il le droit de baisser unilatéralement les loyers ?

L’exploitant d’une résidence de tourisme n’a pas le droit de baisser à tout moment le montant du loyer commercial.

Il peut proposer et non imposer une baisse de loyer après la durée initiale des 9 premières années. Le locataire est dans l’obligation de faire délivrer un congé par huissier au moins 6 mois avant la fin du bail commercial en cours.

En pratique, le locataire exploitant envoie un avenant au bail commercial au copropriétaire bailleur. Il s’agit d’un contrat complémentaire au contrat principal.

NON. LE COPROPRIETAIRE BAILLEUR N’A PAS L’OBLIGATION DE SIGNER CET AVENANT ET D’ACCEPTER CETTE BAISSE DE LOYER PROPOSES.

Les dangers des loyers fixes et variables sur chiffre d’affaires

Manque de transparence sur le chiffre d’affaire de l’exploitant

De nombreux copropriétaires se plaignent du manque de transparence sur les détails et la réalité des chiffres d’affaires des exploitants (obligatoire pour l’exploitant depuis 2009).

Or, comment le copropriétaire qui accepte une baisse de loyer et une part en fonction du chiffre d’affaires (en clair une baisse encore plus importante) peut-il contrôler que le locataire fixe lui-même le loyer selon son bon vouloir ?

Un risque de redressement fiscal pour le propriétaire bailleur

Par ailleurs, un loyer majoritairement ou totalement variable présente le risque d’un redressement fiscal pour le propriétaire bailleur.

L’administration fiscale pourrait qualifier le co-propriétaire de co-exploitant de la résidence de tourisme et donc lui retirer son avantage fiscal.

Négociation du renouvellement du bail commercial : quelles clauses demander ?

Renonciation à l’indemnité d’éviction par l’exploitant de la résidence de tourisme

Le copropriétaire peut demander à l’exploitant de renoncer à son droit d’exiger une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail commercial. Cette indemnité d’éviction que doit payer le propriétaire à l’exploitant est souvent de 3 années de chiffres d’affaire en moyenne.

Néanmoins, chaque cas est différent. Il est conseillé de négocier avec l’exploitant via un avocat en résidence de tourisme pour obtenir un montant d’indemnité d’éviction raisonnable, sans pour autant passer par la procédure judiciaire.

Attention : l’exploitant doit renoncer après la signature du renouvellement du bail commercial. En pratique, cela signifie que si l’exploitant change d’avis après la signature du bail renouvelé, le copropriétaire ne peut rien y faire.

Droit de résiliation par la locataire au bout de 3 ans

Le copropriétaire bailleur peut demander une clause écartant explicitement les résiliations triennales du bail commercial renouvelé. En clair, l’exploitant s’engage sur une durée de 9 ans ferme (comme le premier bail ainsi que la loi l’impose en résidence de tourisme).

Si cette clause n’existe pas, le locataire peut résilier le bail commercial tous les 3 ans.

Conseils et actions d’un professionnel du droit des résidence de tourisme

REFUSER LA BAISSE MAIS POURSUIVRE LE BAIL EN COURS

Si le bailleur refuse la baisse de loyer, le bail commercial se poursuit dans les conditions antérieures.

Soit la baisse intervient en cour de bail commercial et le locataire est obligé de continuer à payer le même montant de loyer.

Soit la baisse de loyer demandée par le locataire est faite au moment du renouvellement du bail commercial. Le locataire a fait délivrer un congé dans les formes par huissier. Dans ce cas, l’exploitant doit saisir le juge des loyers commerciaux dans les deux ans pour obtenir une baisse de loyer, si celui-ci est supérieur à la valeur locative et après expertise par un expert judiciaire. Le rapport de l’expert judiciaire guidera le juge des loyers dans la fixation des loyers commerciaux.

NE PAS PANIQUER, POUR NEGOCIER DE SANG-FROID

Il n’y a aucune urgence. Le copropriétaire a le temps de négocier avec le locataire après avoir pris conseil et être représenté par des professionnels du droit des résidences de tourisme.

ENVISAGER LA GESTION DIRECTE DU BIEN

L’idée étant alors de gérer le bien immobilier en direct (ou via une agence immobilière). en effet, dans de nombreuses résidences de tourisme, il suffit au copropriétaire de louer quelques semaines par an son bien pour toucher l’équivalent de ce que lui versait l’exploitant de la résidence de tourisme. (9 % sont en mandat de gestion (auto-exploitation, Décembre 2016 N°336 Le Particulier Immobilier).

ENGAGER UN AVOCAT POUR NEGOCIER AVEC L’EXPLOITANT

Un avocat ayant l’expérience des négociations et des procédures judiciaires est à même de représenter efficacement un propriétaire en résidence de tourisme, qui fait face à la demande de baisse des loyers.

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