Que doit faire le propriétaire bailleur en cas de loyers impayés en résidence de tourisme ?

Résidence de tourisme ou résidence étudiante: Un propriétaire bailleur est parfois confronté à son pire cauchemar : le locataire exploitant la résidence  arrête de payer son loyer. Quelle est la procédure pour non paiement de loyer ?

La complexité apparente des règles juridiques et des actions judiciaires peut décourager le co-propriétaire. Le contrat de location ne contient qu’une partie de la solution.

Que faire ? Comment faire face à ses impayés ? Quels sont les recours ? Qui doit rédiger la mise en demeure ? Comment protéger la situation financière du bailleur avant qu’il ne soit trop tard ?

Non paiement de loyer : Comment récupérer les arriérés de loyers ?

Les dettes de loyers peuvent empêcher le propriétaire de payer ses charges ou les remboursements de son prêt immobilier.

Il ne faut surtout pas laisser cette situation durer, car les procédures sont parfois longues. Les tribunaux sont souvent débordés par les demandes relatives aux loyers impayés. Il convient d’agir le plus vite possible. Laisser passer de nombreux mois en se contentant d’envoyer les lettres ou des mails peut s’avérer une stratégie très dangereuse pour les propriétaires d’une résidence de tourisme.

La première chose à faire pour un propriétaire, afin de récupérer ses loyers impayés (les arriérés de loyers) est d’agir en deux étapes :

• le bailleur doit engager un avocat pour faire délivrer un commandement de payer
• un mois après, l’avocat doit saisir le juge des référés pour la résiliation du bail et la condamnation à payer la dette

En effet, la loi impose le commandement de payer comme étape préalable à tout recours au juge.

Il est conseillé de demander un forfait d’honoraires fixes à l’avocat avant de l’engager.

1) Commandement de payer les loyers impayés visant la clause résolutoire

Le contrat de bail commercial comprend toujours une clause dite clause résolutoire, qui permettrait en théorie de résilier le bail au premier impayé. En pratique, cette clause n’a pas autant d’effet, mais elle permet de passer par le juge des référés plutôt qu’un juge du fond (procédure normale, plus longue).

Le commandement de payer est la première étape de la procédure pour non paiement de loyer. L’avocat du propriétaire rédiger un décompte locatif de la dette en débutant le tableau par la date à laquelle le solde locatif était à zéro. En clair, le décompte commence juste avant le premier loyer impayé. L’avocat joindra également le bail commercial et notamment la page contenant la clause résolutoire pour impayé. Enfin, le commandement de payer est délivré par un huissier au locataire.

Les huissiers de justice tiennent un rôle similaire à celui de la poste avec un envoi recommandé, mais avec des garanties juridiques supérieures. Une différence majeures, est que l’avis de passage de l’huissier suffit pour faire partir le délai d’un mois après la délivrance du commandement. Contrairement à un courrier recommandé, le fait que le locataire refuse l’acte ou n’aille pas le chercher à l’étude de l’huissier n’a aucun effet juridique et ne lui permet pas de gagner du temps.

Cette étape permet souvent d’obtenir le paiement des sommes dues.

2) Décision judiciaire condamnant le locataire au paiement des loyers impayés

En cas d’impayé après un délai d’un mois après le commandement de payer l’avocat du propriétaire saisit le juge des référés du tribunal de grande instance pour une condamnation au paiement des loyers. Une ordonnance du juge des référés (jugement) permet de mandater un huissier pour des saisies de comptes bancaires.

NB: ce n’est pas le tribunal d’instance qui est compétent comme en loyer d’habitation, en bail commercial, c’est le tribunal de grande instance qui est compétent

L’avocat peut demander au nom du propriétaire la résiliation du bail et l’expulsion, au moins pour forcer le locataire à régler ses loyers impayés. (Posez gratuitement une question à un avocat en remplissant le formulaire de demande de réponse).

C’est le moment d’envisager la seconde étape du processus …

3) Comment obtenir une résiliation du bail pour loyers impayés ?

Après la rédaction d’une assignation en référé devant le tribunal de grande instance par l’avocat du propriétaire, cette saisine est transmise au préfet au moins deux mois avant la date d’audience. Cette formalité est imposée par la loi.

Ce qui intéresse le propriétaire, au-delà du simple paiement des loyers qui lui sont dus, c’est la résiliation du bail et l’expulsion du locataire indélicat. La procédure peut sembler complexe et longue. Il convient d’en expliquer les détails rapidement.

Adaptez votre stratégie en fonction du profil du locataire commercial

Dans le cas d’un locataire, qui est exceptionnellement en retard, mais ne répond pas à vos mails ou lettres, une lettre de mise en demeure par avocat (100 euros) peut résoudre le problème, sans avoir à passer forcément par l’étape du commandement de payer par huissier, plus formelle et agressive.

Certains locataires commerciaux, société ou émanation d’un groupe d’exploitation de résidence, ont pour stratégie ou moins habitude constante de régler les propriétaires en retard. Les propriétaires de la résidence servent de variable d’ajustement à ces groupes, en lieu et place des prêts à court terme des banques !

Dans certains cas, c’est encore pire. La société exploitante mise sur le fait que certains propriétaires vont abandonner leur dette locative. Cette tactique scandaleuse conduit certains copropriétaires à un défaut de paiement des mensualités du prêt immobilier ayant servi à financer l’acquisition de l’appartement en résidence. Les banques ont le droit d’invoquer un mécanisme juridique qui s’appelle la déchéance du terme.  Cela signifie que la banque a le droit d’exiger le remboursement total du capital et des intérêts après un seul mois d’impayé. L’étape suivante est celle de la saisie-immobilière du bien immobilier à l’initiative de la banque. La banque saisit un juge spécifique qui accordera la vente forcée du bien aux enchères, sauf si le propriétaire parvient à vendre son bien et à désintéresser la banque prêteuse.

Il convient donc de faire délivrer immédiatement un commandeme de payer visant la clause résolutoire dans ce cas. Un mois après la délivrance, il faut saisir le juge des référés pour obtenir la condamnation du locataire. La condamnation du locataire par un juge permet de saisir les comptes bancaires du locataire. La société d’exploitation risque d’être condamnée à quitter les lieux. Si le locataire ne quitte pas les lieux, il risque de faire l’objet d’une procédure d’expulsion. Cette menace motive la plupart des locataires à régler leurs dettes locatives aux propriétaires bailleur de la résidence de tourisme ou étudiante. 

Vérifiez la solvabilité et l’existence ou les changements de nom du locataire commercial

Le seul site fiable est celui du regsitre du commerce et des sociétés : infogreffe.fr.

Vous pourrez commander en ligne et par courrier un kbis de la société, un historique de ses modifications. Vérifier le nom de la société, qui n’est pas toujours le même que celui de la marque, de l’enseigne figurant sur le papier à lettre par exemple.

Vous pourrez commander les documents officiels relatifs à l’absence de procédure de faillite en cour (procédure collective, redressement judiciaire et liquidation judiciare en langage juridique).

Seul le bailleur peut invoquer la clause résolutoire (par ex. pour loyers impayés)

La clause résolutoire d’un bail commercial a pour objectif principal d’aider le bailleur à récupérer des loyers impayés.

Le locataire commercial, qui voudrait se libérer du bail commercial ne peut pas invoquer la clause résolutoire (par exemple pour loyers impayés). La clause résolutoire ne peut être activée que par le bailleur, le propriétaire des locaux commerciaux. Elle est dite stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur. La délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour loyers impayés, ne permet pas au locataire de prétendre que le bail est résilié avant la période triennale.

Cour de cassation, chambre civile 3, 27 avril 2017, N° de pourvoi: 16-13625

Le bailleur peut perdre le bénéfice de la clause de solidarité

Attention, en cas de cession de bail et cession de fonds de commerce (incluant ce bail) ! Le bailleur qui n’engage pas assez vite les procédures pour récupérer les loyers impayés perd le droit d’activer la clause de solidarité avec l’ancien propriétaire du fond de commerce.

Le bailleur est parfois considéré comme négligent dans ce cas. Les juges estiment par exemple qu’un propriétaire, qui envoie de simples lettres de mise en demeure et un commandement de payer trois ans après le premier impayés a été négligent. Il perd le droit à la clause de solidarité du premier bailleur.

(C. Cass., civ. 3, 5 mars 2013)

3 actions à entreprendre

• Demander une première consultation gratuite par téléphone,
• Demander un devis à un avocat agissant quotidiennement en défense des propriétaires bailleurs en résidence de tourisme,
• Transmettre à l’avocat engagé un récapitulatif de la dette et une copie scannée du bail commercial.

L’avocat pourra alors s’occuper de toutes les étapes de la procédure, en déchargeant de ces soucis le propriétaire victime d’impayés de loyers.

Consultation juridique gratuite par téléphone

N’hésitez pas à demander une consultation juridique gratuite par téléphone. Il suffit d’indiquer votre email dans ce formulaire.

N’hésitez pas également à utiliser le simulateur de loyer impayé du site, pour savoir quelle procédure favoriser, selon votre cas (bail commercial ou d’habitation, etc).