Le propriétaire des équipements nécessaires au classement en résidence de tourisme

Thème : équipements et services pour le classement de la résidence de tourisme.

Solution : les équipements et services nécessaires au classement de la résidence de tourisme doivent être mis à disposition dans des conditions favorables.

En bref : la personne qui a pris l’initiative de la création d’une résidence de tourisme et qui reste propriétaire d’équipements et de services nécessaires au classement doit les mettre à la disposition de l’exploitant dans des conditions favorables.

Nom de l’exploitant : SCI Mont Rond.

Nom de la résidence : La Turra.

Type de résidence : ski

Indemnité d’occupation : 46.666 euros (au profit du propriétaire des équipements)

Modalités de calcul : appréciation de la commercialité de chaque équipement séparément, fixation de la valeur selon les aménagements et la fréquentation, abattement du taux de rendement du fait de la saisonnalité de l’activité, abattement supplémentaire pour précarité.

Titre I : l’accès aux équipements et services

Point 1 : la personne qui prend l’initiative de la création d’une résidence de tourisme avec un certain classement et qui reste propriétaires des équipements et services nécessaires au classement doit les mettre à la disposition de l’exploitation dans des conditions favorable.

Extrait : « La société MONT ROND a vendu les appartements de l’immeuble comme étant affectés à l’exploitation d’une résidence de tourisme, de façon à permettre aux acquéreurs de bénéficier d’une défiscalisation de leur investissement. Dès lors, les équipements nécessaires pour que le bâtiment puisse relever de la qualification de résidence de tourisme 4 étoiles doivent nécessairement être mis à la disposition de l’exploitant, soit à titre gratuit dans le cadre d’un prêt à usage, soit à des conditions financières très favorables, permettant au propriétaire de percevoir des redevances couvrant les impôts et charges. » Point 2 : les frais d’accès demandés à l’exploitant doivent être orientés vers les coûts. Extrait : « [U]ne résidence de tourisme doit disposer d’un espace de réception et salon d’animation. En conséquence, la société MONT ROND ne peut prétendre à percevoir une indemnité d’occupation dont le montant serait supérieur à celui des charges et taxes affectant le lot en question. »

Titre II : l’indemnité d’occupation

Point 1 : En vue de fixer l’indemnité d’occupation de différents locaux au sein de la résidence, il faut tenir compte de l’intérêt commercial de chacun de ces locaux et du taux de rendement attendu

Extrait : « Concernant le montant de l’indemnité d’occupation, l’appelante produit deux attestations… Concernant le bar, ses fenêtres donnent sur la voie publique, il est doté de tous les équipements propres à cette activité, et peut ainsi tout à fait permettre une activité commerciale classique. Toutefois, même s’il est accessible depuis l’extérieur, il n’a jamais eu véritablement de clientèle extérieure, faute d’enseigne visible de loin ou d’une terrasse extérieure. Son salon supérieur ne présente qu’un intérêt commercial bien moindre, car peu accessible et utilisable en réalité que par les seuls résidents. Quant à la salle de réception, elle est aveugle et ne peut donc être utilisée qu’à des moment particuliers, comme des pots d’accueil, mais non en permanence. La salle de fitness quant à elle dispose d’une ouverture sur l’extérieur, mais son aménagement est très sommaire. Enfin, des places de parkings, aveugles ont été transformées en vestiaire pour la piscine. Il en résulte que seule la pièce principale du bar a une valeur significative à l’inverse des autres pièces. Dans ces conditions, la surface de ces locaux, de 262 m2 doit être largement pondérée, et ne sera retenue que pour 150 m2, pour une valeur au mètre carré, compte tenu des faibles aménagements, de la situation d’intégration dans une résidence, où la clientèle extérieure n’est pas incitée à venir, qui sera retenue à hauteur de 2.000 euros le mètre carré. Par ailleurs, le taux de rendement retenu par les évaluateurs, de 5 à 6% l’an du capital investi, est surévalué, s’agissant d’une station ne fonctionnant réellement que l’hiver, soit 4 mois par an. Il ne sera appliqué qu’un taux de 4%. Enfin, en l’absence de bail, il convient d’appliquer un abattement pour précarité de 20 %. L’indemnité d’occupation sera fixée de la manière suivante : (150 m2 x 2.000 euros x 4 % x 80% ), soit 9.600 euros par an, outre les places de parking. La Cour trouve dans le dossier les éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’occupation totale à la somme de 10.000 euros par an, soit au 01/12/2011 au 31/07/2017, la somme de 46.666 euros. »  

Référence : Cour d’appel de Chambéry, 11 décembre 2018, RG n°17/01064