Améliorer l’information de l’acquéreur d’un bien immobilier défiscalisé

Défiscalisation immobilière : le législateur commence à encadrer la publicité par les sociétés de commercialisation de ces biens immobiliers. La loi sapin 2 fixe des règles plus strictes pour la publicité des investissements locatifs ouvrant droit à une réduction d’impôt. Les investissements visés sont les investissements locatifs en métropole : Censi-Bouvard, Pinel et Malraux.

Information qui permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l’investissement

Toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier de mesure de défiscalisation doit permettre raisonnablement de comprendre les risques afférents à l’investissement. (Article 78 LOI n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 1°).

Nombreux sont les copropriétaires d’un bien immobilier en résidence de service, de tourisme ou résidence étudiante à se plaindre des mensonges de la société de commercialisation. (investissement « sans risques », « garanti » ou encore à la « rentabilité assurée »)

Comment l’information précontractuelle et sur les messages publicitaires peut permettre raisonnablement à l’acquéreur de comprendre les risques afférents à l’investissement ?

On pense naturellement aux loyers trop élevés pour un marché locatif local saturé. La jurisprudence donne malheureusement de nombreux exemples d’investisseurs floués. La construction massive de logements dans une ville moyenne n’ayant pas de besoin en logement touristique ou étudiant énorme peut vite tourner au cauchemar pour l’acheteur.

Information obligatoire sur la perte du bénéfice des incitations fiscales

La publicité doit rappeler à l’investisseur que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Chaque loi incitant aux investissements privés dans certains marchés immobiliers pose des conditions.

Le non respect de ce conditions fixée par la loi, fait perdre le droit à la réduction fiscale. Potentiellement, l’administration fiscale peut demander le remboursement des sommes économisées par le copropriétaire.

Information dans le corps du texte et de même taille de caractères que le reste du texte

Les informations rappelant les risques de l’investissement doivent désormais figurer dans le corps principal du texte publicitaire.

De plus, cette information doit être écrite dans une police d’une taille au moins égale à celle utilisée pour informer l’investisseur des caractéristiques de l’investissement.

Les professionnels de la vente de biens immobiliers défiscalisés n’ont plus le droit de faire semblant d’informer l’acheteur par des mentions minuscules ou écrites sur le dos du document.

Sanctionner la publicité mensongère en investissements immobiliers défiscalisés

Les contrats signés après décembre 2016 pourront être remis en cause devant le tribunaux.

Information obligatoire à partir du 11 décembre 2016

Ces nouvelles règles encadrant la publicité pour les investissements locatifs défiscalisés sont obligatoires pour les contrats signés après le 11 décembre 2016. (Article 78 LOI n° 2016-1691 du 9 décembre 2016)

Les contrats de vente antérieurs ne pourront donc pas être attaqués sur le fondement de cette nouvelle loi.

La sanction de l’amende administrative

La loi de 2016 prévoit la possibilité d’une amende infligée au professionnel n’ayant pas respecté les règles de publicité.

« Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €. »

(Article 78 LOI n° 2016-1691 du 9 décembre 2016)

Cette possible amende n’empêche pas évidemment l’acheteur victime d’une publicité trompeuse ou mensongère ou lacunaire sur un investissement locatif défiscalisé.

Une action en indemnisation facilitée par la nouvelle loi

Concrètement, le préjudice de la victime de la publicité mensongère se fera par la voie d’une procédure en indemnisation conduite par son avocat.

Conclusion

Vous le voyez : si vous êtes propriétaire et que vous êtes confronté à ce problème un recours juridique existe. Nous pouvons vous accompagner dans cette démarche, il vous suffit pour cela de nous contacter en remplissant ce formulaire.