Résidence de tourisme : gestion de patrimoine condamnée
Violation de l’obligation d’information et investissement en résidence de tourisme : une société de gestion de patrimoine condamnée
Sur le conseil d’une société en gestion de patrimoine, une cliente décide de souscrire à une opération de défiscalisation en réalisant un investissement locatif dans une résidence de tourisme.
Afin de financer son investissement, la cliente s’endette auprès d’une banque pour une durée de 30 ans et un montant de 130 000 euros. Elle conclut un contrat de bail commercial de la résidence de tourisme avec une société exploitante sur une durée de 9 ans.
Cette société, cependant, rencontre des difficultés : après une procédure de sauvegarde et une baisse de 20 % du montant des loyers, on prononce sa liquidation judiciaire quelques mois plus tard. La résidence de tourisme n’étant plus exploitée, l’acquéreuse essaye de la revendre sans succès ; elle se retrouve contrainte à vendre un autre bien lui appartenant afin de rembourser anticipativement le prêt dont elle n’arrivait plus à payer les mensualités.
Elle assigne alors devant la justice la société de gestion de patrimoine lui ayant conseillé l’investissement ainsi que la banque lui ayant concédé le prêt. A chacun, elle leur reproche d’avoir failli à leur obligation d’information, de conseil et de mise en garde en n’omettant de l’avertir des risques qu’elle courrait en réalisant son opération d’investissement dans une résidence de tourisme.
Plus spécifiquement, elle argue que la société en gestion de patrimoine lui aurait présenté l’opération comme totalement sécurisée, avec des revenus garantis et réguliers alors qu’il s’agissait de loyers perçus dans le cadre d’un bail commercial et comportant un risque intrinsèque de défaut de paiement de la part du preneur. Risque qui s’est d’ailleurs réalisé.
A la banque, elle lui reproche de ne pas l’avoir, au moment où elle contractait le prêt, averti sur les avantages et les risques financiers qu’elle courrait. Selon elle, elle aurait même dû la dissuader d’un tel investissement en étudiant notamment la viabilité financière du projet.
La société de gestion de patrimoine a violé son obligation d’information
Les juges accueillent ses demandes que partiellement : la société de conseil en patrimoine a effectivement manqué à son devoir d’information et doit réparer le préjudice subi consistant en la perte de chance de ne pas avoir procéder à l’investissement dans la résidence de tourisme.
Autrement dit, les juges considèrent que si la société de gestion de patrimoine avait bien informé la cliente des risques de l’opération, elle aurait eu la possibilité de ne pas investir dans la résidence et se serait épargnée toues les peines qui ont suivis.
La banque mise hors de cause par les juges
Mais s’agissant de la banque, les juges estiment qu’elle n’est pas à l’origine du choix de l’opération d’investissement dans la résidence de tourisme. Elle n’a fait que prêter l’argent nécessaire à la réalisation du projet : elle n’est donc soumise à aucune obligation de conseil.
Elle y est même interdit : une banque ne doit pas s’immiscer dans les affaires de son client et juger de l’opportunité de l’opération financée ; ses seules obligations étaient d’éclairer la cliente sur les caractéristiques du prêt consenti et de la mettre en garde au regard de sa capacité financière et du risque d’endettement.
Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 6, 19 février 2015, N° 13/24504
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