RESIDENCE ETUDIANTE : CALCUL DE L’INDEMNITE D’EVICTION (PARIS)

Exemple n°1 : CERS PYTHAGORE TOLBIAC

Thème : Indemnité d’éviction

Solution : La moyenne de la méthode du chiffre d’affaire et de l’excédent brut d’exploitation non retraité

En bref : Dans une résidence étudiante, la majorité du chiffre d’affaires est générée par les loyers, la masse salariale est très réduite et les studios sont loués à l’année aux étudiants. Il convient de retenir la moyenne de deux méthodes, comme l’ont fait les experts judiciaires :la méthode du chiffre d’affaires, appréciée comme pour un administrateur de biens, avec application d’un coefficient de 1,75 au chiffre d’affaires annuel moyen, et la méthode de l’excédent brut d’exploitation non retraité, avec application d’un coefficient de 6 compte tenu du bon emplacement de la résidence.

Nom de l’exploitant : CERS

Nom de la résidence : PYTHAGORE TOLBIAC

I) Calcul de l’indemnité principale

1°) Modèle économique d’une résidence étudiante

Le bail commercial porte sur un studio situé dans une résidence pour étudiants, qui comporte 134 studios. La résidence bénéficie d’un bon emplacement, puisque située dans un environnement calme à proximité des transports en commun et de très nombreux établissements d’enseignement supérieur et universitaire. Le congé avec refus de renouvellement entraîne une perte partielle du fonds de commerce pour l’exploitant de la résidence, qui a reçu 107 congés des bailleurs. Concernant l’évaluation de l’indemnité principale d’éviction, la méthode utilisée pour les hôtels meublés n’est pas adaptée. En effet, dans une résidence étudiante, la majorité du chiffre d’affaires est générée par les loyers, la masse salariale est très réduite et les studios sont loués à l’année aux étudiants.

2°) La moyenne de la méthode du chiffre d’affaire et de l’EBE

Il convient de retenir la moyenne de deux méthodes, comme l’ont fait les experts judiciaires : la méthode du chiffre d’affaires, appréciée comme pour un administrateur de biens, avec application d’un coefficient de 1,75 au chiffre d’affaires annuel moyen, et la méthode de l’excédent brut d’exploitation non retraité, avec application d’un coefficient de 6 compte tenu du bon emplacement de la résidence. La valeur dégagée par la moyenne de ces deux méthodes est de 1 877 500 euros, qui doit être être divisée par le nombre de studios (134), ce qui donne une indemnité principale de 14 000 euros par lot. Il convient cependant d’appliquer une majoration de 10 pour-cent pour tenir compte de la perte de rentabilité générée par l’obligation de maintenir les services para-hôteliers pour un nombre réduit de lots. L’indemnité principale après majoration s’élève à 15 400 euros.

II) Indemnités accessoires et d’occupation

1°) Les indemnités accessoires

En ajoutant les indemnités accessoires (frais de remploi, trouble commercial et frais de déménagement), l’indemnité globale s’élève à 18 000 euros.

Il convient d’ajouter, sur justificatif, les frais de licenciement à hauteur de 1/107ème, puisque 107 congés ont été délivrés.

2°) L’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation doit être fixée, après application de l’abattement de 10 pour-cent pour précarité, à 456 euros par mois pour le studio et à 99 euros par mois pour chacun des deux emplacements de parking. La demande des bailleurs de voir indexer annuellement l’indemnité d’occupation sur l’indice INSEE du coût de la construction est justifiée compte tenu du temps écoulé depuis la date d’effet du congé.

Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 2 mai 2018, N° 16/04691, numéro JurisData : 2018-007308, Résumé

Exemple n°2 : CERS PYTHAGORE GRANDE ARCHE

Thème : Indemnité d’éviction

Solution : La médiane entre l’EBE retraité et le chiffre d’affaires moyen

En bref : Calculant également la capitalisation par le chiffre d’affaires moyen sur les trois mêmes années, l’expert a conclu à montant de 2.075.769 euros, auquel il a affecté un coefficient de 1,75.

Nom de l’exploitant : CERS

Nom de la résidence : PYTHAGORE GRANDE ARCHE

Indemnité d’éviction : 13. 574 euros par lot

Indemnité d’occupation : la somme mensuelle de 25,20 euros le m2 pour les lots à usage de studios, en majorant de 20% la surface de chaque studio pourvu d’un balcon, quelle qu’en soit la superficie exacte, et en y ajoutant 70 euros par mois pour tout studio bénéficiant d’un emplacement de parking, à la date d’effet des congés jusqu’à libération des lieux.

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 4 Juillet 2017 – n° 16/04294