L’hébergement touristique a ses contraintes juridiques propres. Concentrons-nous ici sur les  relations entre le propriétaire d’une résidence de tourisme, et le gestionnaire (ou exploitant) de celle-ci. Quelles sont les responsabilités de chacun ? Voici la réponse, par notre avocat spécialiste du droit immobilier…

En bref

Il faut garder en mémoire ce principe : l’investisseur privé dans une résidence de tourisme (https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c1985 ) ne doit pas se décharger entièrement de la gestion de la résidence sur l’exploitant, s’il ne veut pas avoir de mauvaises surprises.

L’investissement dans l’immobilier locatif nécessite de consacrer du temps à vérifier la gestion de la copropriété. Pour ce faire, le propriétaire est en mesure de demander chaque année à l’exploitant la remise de deux documents comptables : le bilan annuel et le compte d’exploitation.

Examinons les spécificités de chacun de ces deux documents.

Bilan annuel de la résidence de tourisme : communication obligatoire aux copropriétaires par le gestionnaire

Le gestionnaire d’une (ou plusieurs) résidence(s) de tourisme a l’obligation de communiquer à l’ensemble des copropriétaires une fois par an un bilan de l’année écoulée.

Ce document contient en effet plusieurs informations essentielles que le propriétaire ne peut ignorer.

Ainsi, le bilan de l’année des résidences de tourisme doit préciser :

• le taux de remplissage
• les événements significatifs de l’année
• le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence de tourisme.

Cela permet au propriétaire d’avoir une meilleure appréhension de la gestion qui est faite de son bien immobilier.

La communication obligatoire du compte d’exploitation de la résidence de tourisme aux copropriétaires

De plus, les propriétaires qui en font la demande peuvent obtenir la communication du compte d’exploitation de leur résidence de tourisme, conformément au code du tourisme (article L321-2).

Il nous faut lever une confusion fréquente : cet investissement immobilier est souvent présenté uniquement comme un produit financier ou un placement immobilier permettant d’acheter tout en réduisant les impôts (TVA ou impôt sur le revenu).

Or, il s’agit d’un achat immobilier destiné à la location, et qui nécessite à ce titre de s’intéresser à la gestion de la résidence de tourisme. C’est là toute la différence qu’il faut bien comprendre pour éviter des problèmes juridiques par la suite.

Le gestionnaire ne vous a pas fourni ces documents, ou sa gestion de votre résidence de tourisme ne vous donne pas satisfaction. Comment réagir ? Quels sont vos recours juridiques ?

Dans les résidences construites avant le 1er juillet 2014 : carence et abandon (tribunal de grande instance)

En cas de non entretien des services et équipements collectifs par la société exploitante les copropriétaires peuvent après vote d’une décision d’assemblée générale saisir le tribunal de grande instance pour le prononcer d’un état de carence ou constater l’abandon.

La carence ou l’abandon de sa mission par le locataire peut être constaté par le juge sur demande des copropriétaires.

Ce sont là les deux possibilités qui s’offrent à vous : examinons chacune d’elle.

En cas de carence, le syndicat des copropriétaires peut se voir confié à titre temporaire par le juge la gestion de ces services communs, même si le propriétaire de ces parties communes reste redevable des coûts.

En cas d’abandon, le syndicat des copropriétaires peut devenir propriétaire indivis après paiement d’une indemnité juste au propriétaire, telle que fixée par le juge (article 58 – V, alinéa 2 et 3).

On le voit : vous n’êtes pas dépourvu de recours, si vous rencontrez des difficultés avec le gestionnaire.

Conclusion

Vous êtes propriétaire d’une résidence de tourisme et vous rencontrez des difficultés avec l’exploitant ? Ou au contraire, en tant que gestionnaire, vous êtes en conflit avec les copropriétaires du bien que vous gérez ?

Dans les deux cas, il vous faut un accompagnement juridique de qualité. Pour cela, contactez notre avocat spécialisé dans les litiges immobiliers en remplissant ce formulaire.

Nous rentrerons en contact avec vous pour discuter de votre situation, et vous assister dans vos démarches.