L’ancien locataire commercial doit-il payer les dettes ?
Le propriétaire peut-il poursuivre l’ancien locataire commercial? Oui, s’il existe une clause de solidarité dans le bail commercial, créant une solidarité entre celui qui cède son bail commercial et celui qui devient le nouveau locataire commercial. Il existe un exception à cette règle, même en l’absence de clause de solidarité.
Cas de l’absence de clause de solidarité dans le bail commercial
Les conditions de la solidarité de l’ancien locataire commercial
La cour de cassation (Cass. civ. 3, 12-07-1988, n˚ 86-15.759) a rappelé que Si:
- la cession de bail commercial est régulière,
- et qu’aucune Clause de Solidarité n’est stipulée dans le contrat de cession de bail,
Alors : le propriétaire bailleur ne peut pas solliciter du cédant (qui a cédé le bail), le paiement des loyers dus postérieurement à la cession de bail. En clair, dans cette hypothèse l’ancien locataire n’a pas à payer les dettes apparues après la cession du bail commercial.
Exception : Celui qui cède le bail savait que la cession était contestée par les bailleurs successifs
Si le locataire commercial qui cède son bail commercial ne pouvait ignorer, lors de la cession, que les bailleurs successifs contestaient la régularité de la cession de bail, alors l’ancien locataire doit garantir la dette même en l’absence d’une clause de non-garantie. En effet, les bailleurs avaient déjà engagées des actions judiciaires contre lui. (Cass. civ. 3, 24-06-1998, n˚ 96-19.042)
La rédaction et la connaissance du contenu du bail commercial est primordiale
Le bail commercial est donc un avantage pour le locataire qui cède son bail commercial, mais peut s’analyser comme une lacune importante du contrat de bail commercial. Le propriétaire bailleur devrait donc faire très attention à ce point lors de la rédaction de son bail commercial. De plus, la signature d’une caution personnelle du gérant de la société locataire peut offrir une garantie supplémentaire au bailleur.
Clause de solidarité dans le bail commercial
Existence d’une clause de solidarité entre l’ancien et le nouveau locataire commercial
Celui qui cède son bail commercial avec son fonds de commerce sera redevable des loyers uniquement jusqu’à la fin d’une période de 3 ans depuis la loi du 20 juin 2014 (loi Pinel).
Délai de 1 mois pour informer l’ancien locataire du premier impayé
Attention, le bailleur doit informer l’ancien locataire de tout loyer impayé dans le délai d’1 mois à compter de la date à laquelle le loyer aurait du être payé. En pratique, cette règle est très contraignante pour le bailleur, qui souvent laisse un certain délai au locataire pour régulariser la situation. Le bailleur doit maintenant réagir immédiatement par écrit et ne plus se contenter de conversations orales avec le locataire et la caution.
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