I) CLAUSE FIXANT LE MONTANT DE L’INDEMNITE D’EVICTION

Certains avenants au bail commercial signés au moment du renouvellement stipulent un calcul contractuel de l’indemnité d’éviction.

Cela peut être par exemple 1% du chiffre d’affaire annuel. Les bailleurs peuvent demander l’application de la clause et à titre subsidiaire, l’annulation du bail, rédigé par le locataire exploitant professionnel de résidences de tourisme.

II) L’ANNULATION DU BAIL COMMERCIAL

L’exploitant de la résidence de tourisme ou étudiante revient parfois sur sa parole et refuse d’exécuter cette clause d’indemnité d’éviction rédigée par ses soins, sous le prétexte qu’elle serait « réputée contestable ».

Jurisprudence de la Cour d’appel de Montpellier

Or, la Cour d’appel de Montpellier a rendu un arrêt notable concernant la société BACOTEC, rédacteur du bail commercial en l’espèce : « Pour être une société spécialisée dans la gestion des résidences de tourisme et en se portant preneur de l’ensemble des appartements de l’immeuble, la société Bacotec Gestion avait une parfaite connaissance du statut des baux commerciaux, et donc une connaissance obligée, dès la rédaction du contrat, de l’inopposabilité de la clause litigieuse qu’elle insérait néanmoins sciemment, en dépit des dispositions d’ordre public relatives au droit du preneur au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction. C’est donc avec une malignité certaine que le preneur a introduit dans le bail cette clause dont elle savait pertinemment que les différents propriétaires de l’immeuble, parmi lesquels les époux Y…, ne pourraient s’en prévaloir le moment venu, soit en fin de bail soit à l’issue d’un renouvellement de celui-ci. … Ces derniers, avant de s’engager, ont considéré l’avantage financier manifeste que présentait cette renonciation du preneur à une indemnité d’éviction, et ont pu être invités à comparer cet avantage relativement à d’autres opérations d’investissement immobilier dans le même secteur ne présentant pas une telle clause. Dès lors, la renonciation du preneur à une indemnité d’éviction ne pouvait apparaître que comme un élément déterminant de l’opération proposée. Si leur attention n’avait pas été attirée par cette spécificité et l’intérêt financier qui en ressortait, ils n’auraient pas contracté. En effet, le coût de plus de 13 000 € réclamé au titre d’une indemnité d’éviction est pour eux un montant non négligeable représentant un affaiblissement certain de la rentabilité de l’opération. La croyance légitime qu’avaient les époux Y… en une renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction a perduré tout au long du bail, puisqu’ils ont signifié, par acte du 20 mai 2011, un congé pour le 31 décembre 2011, sans indemnité d’éviction conformément au paragraphe 6 dudit bail. … Sur les conséquences du dol : C’est à bon droit et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a prononcé la nullité du bail et a considéré que les loyers versés venaient en compensation des indemnités d’occupation dues pour occupation sans titre. Sur l’indemnité pour procédure abusive : Ainsi que l’a retenu le premier juge, la mauvaise foi de la société Bacotec Gestion est parfaitement établie. C’est avec la même malignité dolosive qu’elle a agi en paiement de l’indemnité d’éviction, son action apparaissant comme une procédure d’intimidation à l’encontre de ses bailleurs profanes, alors qu’elle avait parfaitement conscience d’être parvenue à vicier leur consentement par une manœuvre dolosive. Le jugement sera donc confirmé sur l’indemnité de 2 000 € allouée aux époux Y… pour procédure abusive. »

(Cour d’appel de Montpellier, 10 janvier 2017, N° de RG: 14/06714)

Il convient de souligner que l’exploitant de la résidence de tourisme ou étudiante condamnée aux termes de cet arrêt, a rédigé le bail commercial signé par les propriétaires bailleurs. La Cour de cassation a consacré un principe de loyauté du locataire exploitant de la résidence service/de tourisme/étudiante, rédacteur des clauses du bail commercial envers le bailleur, profane de l’immobilier. (Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-17.533, inédit)

Devoir de loyauté contractuelle à l’encontre d’un bailleur

L’exploitant professionnel a violé son devoir de loyauté contractuelle à l’encontre d’un bailleur, simple particulier profane de l’immobilier.

Les bailleurs peuvent solliciter l’annulation du bail commercial.