La rupture d’un bail commercial en cas de loyers impayés

Parfois, le locataire d’un bail commercial arrête de payer son loyer.

Comment doit réagir le propriétaire, dans cette situation qui le pénalise financièrement au plus haut point?

Sur quelle loi peut-il s’appuyer pour mettre fin au bail qui l’unit à ce locataire indélicat ?

Une résiliation automatique après un mois de retard ?

Le bail commercial fixe la date limite à laquelle le paiement doit être effectué chaque mois. Mais que se passe-t-il en cas de non-paiement ? C’est la clause résolutoire qui le précise. En général, elle stipule que le contrat est résilié après un mois de retard. On le voit : cette disposition semble être au net avantage du propriétaire, et lui assurer une protection efficace, en cas de loyer impayé.

Mais cela reste théorique ; et de la théorie à la pratique, il y a un saut important. En réalité, les tribunaux ne prononcent pas la résiliation du bail commercial après un seul mois de retard.

Or ce qui nous intéresse ici, c’est la pratique. Que peut donc faire concrètement le propriétaire, lorsqu’il est confronté à un problème de ce type, qui tend à s’éterniser ?

Le commandement de payer

Dès les premiers impayés, il faut réagir rapidement. Le propriétaire doit mandater un avocat pour qu’il remette au locataire indélicat un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail commercial. Vous trouverez ici des précisions sur ce document, qui seul a une valeur juridique dans vos tentatives de récupérer votre dû auprès de votre locataire. Toute autre démarche, telle qu’une lettre que vous pourriez envoyer afin de convaincre celui-ci, n’a aucune valeur du point de vue de la loi. Nous vous déconseillons naturellement les lettres d’intimidation et autres moyens de pression qui pourraient se retourner contre vous.

La demande de résiliation auprès du juge des référés

Si cette première démarche reste infructueuse, vous devez dès le mois suivant passer à la seconde étape : saisir le juge des référés, et déposer une demande de résiliation du bail commercial.

Vous devez confier cette mission à un avocat spécialiste du droit commercial. N’hésitez pas à nous contacter (https://www.traesch-avocat.fr/Articles/contact.html) pour une mission de ce type.

A l’issue de cette procédure, vous obtiendrez la résiliation du bail commercial et la condamnation du locataire au paiement des arriérés. L’ordonnance de référé (la décision, le « jugement ») permet de faire exécuter la décision, c’est-à-dire faire effectuer des saisies, etc.

Le problème sera alors résolu.

A noter : il se peut également que le juge accorde des délais de paiement au locataire commercial.

Conclusion

Comme vous le voyez, la loi vous protège. Vous n’êtes pas démuni, en tant que bailleur, face à ce type de pratique, qui vous plonge dans des difficultés financières.

Il suffit d’être bien accompagné pour vous en sortir sans dommage.

Nous proposons depuis de nombreuses années une aide juridique dans des problématiques de ce type. Bénéficiez de notre savoir-faire !

Ce qui compte, c’est essayer de prévoir ce type de problématique en amont, et ajouter des clauses vous protégeant lors de la rédaction du bail, avant même la signature de celui-ci par un locataire. Une prestation que nos avocats spécialisés proposent, et qui permet d’éviter de nombreux problèmes par la suite.

Nous avons d’ailleurs mis au point un simulateur (www.traesch-avocat.fr/Droit-immobilier/loyers-impayes-litige-immobilier-application.html) que vous pouvez utiliser, et qui vous montrera les modalités de recouvrement des loyers non perçus.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question sur la rupture d’un bail commercial en général.

L’ordonnance de référé (la décision, le « jugement ») permet de faire exécuter la décision, c’est à dire faire effectuer des saisies etc.